文章核心观点 NNN REIT公布2024年第一季度运营结果，各项指标表现良好，公司凭借强大的物业组合、超10亿美元的流动性和战略资产负债表管理，有望为股东创造长期价值 [1] 运营结果 财务指标 - 2024年第一季度营收2.15407亿美元，净利润9437.1万美元，摊薄后每股收益0.52美元；FFO为1.51261亿美元，每股0.83美元；Core FFO为1.51578亿美元，每股0.83美元；AFFO为1.53259亿美元，每股0.84美元 [1] - FFO和Core FFO每股收益较上年增长3.8%，AFFO每股收益增长2.4% [1] 物业情况 - 截至2024年3月31日，保持99.4%的高入住率，加权平均剩余租赁期限为10.0年 [1] - 进行1.245亿美元的物业投资，收购20处物业，总面积约28.4万平方英尺，初始现金资本化率为8.0% [1] - 出售6处物业，售价1850万美元，实现销售收益480万美元 [1] 融资情况 - 发行519494股普通股，净收益2150万美元 [1] - 保持行业领先的11.8年加权平均债务到期期限 [1] 财务指标解释 FFO - 是衡量房地产投资信托基金运营表现的非GAAP财务指标，定义为净利润加房地产行业特定资产的折旧和摊销，排除某些资产处置的收益等 [5] - 行业分析师普遍认为FFO是衡量房地产公司业绩的最合适指标，但它不代表GAAP规定的经营活动现金流，公司计算方法可能与其他REITs不同 [6] Core FFO - 是调整FFO以消除某些GAAP收入和费用影响的非GAAP运营表现指标，排除不常发生、性质特殊或与核心房地产运营无关的项目 [7] - 管理层用其评估公司核心业务表现和确定管理薪酬，计算方法可能与其他REITs不可比 [7] AFFO - 是REIT行业许多公司使用的非GAAP财务指标，对FFO进行某些非现金项目调整 [8] - 管理层认为它是有用的补充指标，计算方法可能与其他REITs不同 [8] 财务报表详情 利润表 - 2024年第一季度租金收入2.14825亿美元，利息和其他房地产交易收入58.2万美元，运营费用8190.7万美元，房地产处置收益482.1万美元，运营收益1.38321亿美元，净利润9437.1万美元 [10] FFO、Core FFO和AFFO调节表 - 展示了从净利润到FFO、Core FFO和AFFO的调节过程及各项调整金额 [11] 其他信息 - 2024年第一季度运营租赁租金收入2.09084亿美元，直接融资租赁收入11.9万美元，百分比租金88.8万美元，租户房地产费用报销473.4万美元 [11] 2024年盈利指引 - 每股净收益（排除房地产处置收益、减值费用和高管退休成本）为1.94 - 2.00美元 [13] - 每股房地产折旧和摊销为1.31美元，Core FFO每股3.25 - 3.31美元，AFFO每股3.29 - 3.35美元 [13] - 一般和行政费用4600 - 4800万美元，房地产费用（扣除租户报销）900 - 1100万美元 [13] - 收购规模4 - 5亿美元，处置规模8000 - 1.2亿美元 [13] 资产负债表 资产 - 截至2024年3月31日，房地产投资组合净值85.86856亿美元，现金及现金等价物112.8万美元，应收账款净额356.9万美元等，总资产87.05742亿美元 [13] 负债 - 信用额度应付账款1.162亿美元，应付票据净额42.29933亿美元，应付利息754.87万美元等，总负债45.30884亿美元 [13] 权益 - 总股本41.74858亿美元，普通股流通股数1.83350322亿股，物业组合总可租赁面积3613.7万平方英尺 [13] 债务情况 债务明细 - 截至2024年3月31日，无担保债务总额44.162亿美元，加权平均利率4.0%，加权平均到期期限11.8年，基于当前季度EBITDA年化的净债务/EBITDA为5.5倍 [14] 信贷协议和票据契约 - 公司认为截至2024年3月31日，遵守无担保信贷额度和票据的关键财务契约，如最大杠杆比率小于0.60（实际0.39）等 [17] 物业组合 行业分布 - 截至2024年3月31日，前20大行业中，汽车服务占比16.3%，便利店占比16.2%等 [17] 地区分布 - 前10大州中，得克萨斯州占比16.9%，佛罗里达州占比9.4%等 [18] 租户情况 - 前20大租户中，7 - Eleven占比4.4%，Mister Car Wash占比4.1%等 [20] 租赁到期情况 - 截至2024年3月31日，加权平均剩余租赁期限为10.0年，2024年到期租赁占比1.2%，2025年占比4.5%等 [20]