文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）表现不佳是由于市场认知的侵蚀而非价值的侵蚀，随着美联储降息，估值差距将带来价值，当前可能是投资REITs的好时机 [2][3][25] 房地产行业表现 - 今年以来房地产是表现最差的板块，SPDR Select Real Estate Fund（XLRE）下跌7.5%，而标准普尔500指数上涨7.5% [1] 顶级REITs收益情况 - XLRE前十大持仓股占指数的60%，其业绩可代表XLRE基金整体表现 [4] - Prologis（PLD）营收和利润超分析师预期，但全年业绩指引疲软，股价大幅下跌，不过入住率达97%，运营状况良好 [5] - American Tower Corp（AMT）营收和利润超预期，全年业绩预期上调，调整后运营资金（AFFO）同比增长10% [5] - Equinix（EQIX）未公布财报及时间，可能与一个月前的做空报告有关 [6] - Welltower（WELL）盈利超预期，全年业绩指引上调，运营资金（FFO）同比增长19%，股价接近历史高位 [6] - Simon Property Group（SPG）营收和利润超预期，全年业绩指引上调，租赁增长和现金流动力持续增强 [7] - Realty Income（O）盈利和营收超预期，重申全年业绩指引，一季度入住率稳定在98.6%，租金回收利率达104.3% [9][10] - Digital Realty（DLR）运营资金（FFO）超市场共识，租赁业务创纪录，现金利差达11%，上调业绩指引 [11] - Crown Castle（CCI）营收和利润超预期，重申业绩指引 [12] - Public Storage（PSA）运营资金（FFO）环比和同比下降，未达分析师预期，成本上升和利润率下降是主因 [13] - Costar Group（CSGP）营收和利润超预期，住宅网站流量同比增长93% [14] 推荐买入的REITs Alexandria Real Estate（ARE） - 一季度营收同比增长9.7%，运营资金（FFO）同比增长7.3%，租金回收率达99.8% [16] - 过去十年FFO复合年增长率（CAGR）达7%，入住率保持在95% [17] - 由于生物制药行业研发投入增加，对其物业需求持续增长，过去10年研发投入增长78%，过去20年增长两倍 [18] - 股价为119美元，股息收益率为4.2%，今年股息增长5% [19] - 有望回归10年中位收益率3%，对应目标价175美元 [21] Omega Healthcare Investors（OHI） - 过去曾是股息投资宠儿，如今表现不佳，“银色浪潮”需求未如预期快速实现 [22][23] - 本季度调整后运营资金（AFFO）为0.68美元，可分配资金（FAD）为0.65美元，股息支付率为103%，管理层预计未来季度将降至90%中段 [23] - 核心投资组合入住率从2022年1月的74.6%回升至2024年4月中旬的80.8%，接近疫情前水平 [23] - 股息收益率为8.6%，略高于10年中位收益率7.8%，与5年中位收益率持平 [24] - 市场未充分反映股息削减概率降低，预计利率下降后，收益率将回归6.5%-7%，带来资本增值 [24]