文章核心观点 - 公司虽面临办公物业长期前景不佳问题，但作为特殊案例，仅需关注物业清算价值，其股价低于清算价值值得关注，潜在上行空间达65% [1][2][17] 公司业务情况 - W. P. Carey剥离不良办公物业交由公司管理清算，保留部分物业，保留物业加权平均租期10.85年、面积600万平方英尺、每平方英尺年化基础租金12.83美元，剥离给公司的物业加权平均租期5.7年、面积870万平方英尺、每平方英尺年化基础租金16.2美元 [3][4] - 公司上市时持有59处物业，入住率97%，租户行业和地域分布多元化，54%租户有投资级评级，贡献66%年化基础租金，已出售10处物业，现持有49处，其中3处位于欧洲 [5] - 公司有三重净租赁结构，成本结构多为可变，随物业出售费用降低 [7] 公司财务情况 - 公司每年运营产生6900万美元现金流，但因有大量抵押承诺，估值时不考虑该现金流，管理层计划用出售物业所得先偿还债务 [6] - 市场隐含资本化率18%，每平方英尺价格99美元，投资组合价值7.23亿美元，近期出售的7处物业平均资本化率10%，平均每平方英尺价格162.82美元 [9][10] 公司风险情况 - 存在期限风险，出售物业时间越长，利息费用增加和加权平均租期减少会侵蚀清算价值 [14] - 未来两年25%租约到期，存在出售或续租困难风险 [14] - 利率风险会影响估值，利率长期维持高位会影响公司剩余价值 [14] - 租户集中度风险方面，前3大租户贡献29%年化基础租金，但除已在今年第一季度搬离的McKesson外，其他租户加权平均租期较长 [15] 公司估值情况 - 以挪威一处物业最高资本化率估值，仍有24%上行空间，采用13.5%资本化率估值，有60%上行空间，每平方英尺隐含售价131.2美元 [12][13] - 对不同资本化率和年化基础租金进行情景分析，以了解公司每股资产价值在不同压力情景下的表现 [16]