文章核心观点 - 国家健康投资者公司（NHI）是一家整体稳健、具有投资级评级的医疗房地产投资信托基金，虽曾被低估，但目前已恢复至缺乏吸引力的估值水平，不应给予“买入”或“强力买入”评级，而应给予“持有”评级，目标股价为每股55美元 [24][25][26] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金，拥有BBB - 评级，股息收益率为5.5%，市值略低于30亿美元 [4] 公司业务板块情况 - 公司有投资和投资组合板块，其中SHOP平台表现不佳已有数年，但自2023年年中以来，该板块投资组合的入住率已恢复至接近疫情前水平 [5][10] - 老年住房板块占公司净营业收入的27%，公司在该板块的转型已结束，近期季度营收、运营资金和调整后运营资金均超预期 [6][7] 公司优势 - 公司在新冠疫情期间表现优于同行，如Ventas（VTR），一系列处置和举措使其在积极因素方面取得进展，包括杠杆率 [8] - 公司杠杆率处于行业较低水平，维持调整后净债务/调整后息税折旧摊销前利润4 - 5倍的目标，财务状况稳健 [9][11] - 公司持续大量投资，2022年和2023年投资额达1.75亿美元，收益率接近8%，2024年投资收益率为8.75%，收益率呈上升趋势 [11] - 公司投资资本回报率已从低谷回升，截至2024年第一季度，能够超过平均资本成本 [12][13] 公司面临的挑战及估值情况 - 此前公司面临库存增长、需求和宏观环境等问题，当前虽情况改善，但公司目前加权平均市盈率/调整后运营资金超过15倍，高于5年和20年平均水平，不再被低估 [14][16][17] - 由于偿债成本增加，未来几年公司调整后运营资金预计增幅不超过2 - 3%，增长乏力，按当前预测水平和平均估值计算，年化回报率较低，最高仅6.04% [19][21] 分析师观点 - 6位标准普尔全球投资者/分析师对公司的目标股价范围为每股54 - 69美元，平均为63美元，其中3人建议“买入”，3人建议“持有” [23]