文章核心观点 - 公司自去年10月覆盖CTO Realty Growth, Inc.以来一直看好该公司，虽近期运营有波折但Q1 2024结果显示积极进展，维持买入评级，目标价约23美元/股，隐含回报约32%，股息率约9% [1] 收益更新 运营情况 - 与上一季度相比，公司多租户可租赁总面积增加约5.3%，目前约94%的可租赁总面积为多租户，单租户投资组合的年化基本租金持平，多租户年化基本租金增长约1.3%，租赁活动推动租赁和实际入住率分别较上一季度提高100个基点和230个基点 [2] - 收入性物业的租赁收入环比下降，阿尔卑斯山的管理费收入环比增长约1%，贷款和结构化投资组合收入环比增长约21%，报告的总净营业收入环比下降4.5%，但同店净营业收入增长6%，利润率略有改善 [3] - 核心基金营运资金、报告的调整后基金营运资金和调整后的调整后基金营运资金均较上年同期显著增加，派息率稳定在约79% [4] 财务情况 - 公司以约16.3美元/股的价格战术性回购股票，同时以约17.05美元/股的价格发行约12.6万股普通股，还发行约170万股优先股，优先股纳入指数后大幅上涨，有助于降低未来资本成本 [5] - 此次发行以及资产处置和偿还供应商票据使公司全额偿还信贷安排的浮动利率敞口 [6] - 公司进行约5000万美元的净收购，虽投资利差为负，但预计收购收益率将随增值机会增加，还发放一笔1000万美元、收益率为11%的贷款 [7] 资本与投资情况 - 鉴于许多租约在今年下半年或2025年开始，未来几个季度表现可能令人失望，对普通股和优先股的净发行有些失望，但从资本结构和杠杆角度理解其合理性，总体对本季度持积极态度 [8] 估值 - 公司核心基金营运资金市盈率约9倍，调整后基金营运资金市盈率约8倍，市净率约为净资产估值的72%，隐含资本化率约9.4%，隐含回报率约39%，股息率约9% [9] - 基于稳定净营业收入约7860万美元和7.5%的资本化率，净资产估值约24美元/股，目标价基于净资产估值打5%折扣得出，公司股价较同行有大幅折让 [10] 结论 - 公司仍有吸引力的上行空间，但实现可观资本回报需要时间，近期坏账和租户破产问题是逆风，回填租户租约上线还需时间，可安心获取约9%的股息率，维持买入评级 [11]