文章核心观点 - 尽管联邦房地产投资信托公司（FRT）估值有溢价，但考虑业务质量和增长潜力，仍值得持有，其持续增长将使估值倍数在几年内降至有吸引力水平，且溢价因差异化因素和物业质量而合理 [1][4][14] 公司估值情况 - FRT的市盈率（P/E）和市净率（P/FFO）倍数高于行业中值，TTM P/E约38倍，比行业中值30倍高约24%，TTM P/FFO为15.6倍，比行业中值13倍高超20% [2] - FRT的远期股息收益率约4.23%，低于行业中值约4.7%，也略低于自身5年平均的4.27%，但考虑当前无风险利率，其相对于无风险利率的风险溢价高于过去5年平均 [3] 公司增长潜力 - 市场预期FRT未来几年健康稳定增长，分析师预计2024财年FFO为6.79美元，同比增长3.7%，2025财年和2026财年增速分别为5.26%和4.85%，到2028财年FFO达8.59美元，5年复合年增长率（CAGR）为4.8% [5][6] - 随着增长，远期P/FFO将从15倍逐渐降至5年后的11.89倍 [7] - FRT业务模式有差异化优势，专注收购和开发人口密集、富裕地区的优质物业，与租户建立长期关系，平均租户租期超20年，还与租户合作打造理想客户体验，为租金收入持续增长奠定基础 [8] - 公司近期在西雅图和洛杉矶等地的收购，以及对混合用途开发项目的投资，如马里兰州贝塞斯达的Pike & Rose、加利福尼亚州圣何塞的Santana Row和马萨诸塞州萨默维尔的Assembly Row，体现了上述差异化因素 [9][10] 公司风险情况 - 主要下行风险是FRT对借款利率敏感，且需要持续资金支持资本项目，其长期债务近年快速上升，2020年约34亿美元，现在约46亿美元，过去一年通过多种途径筹集资金，如去年12月以5.03%的利率获得2亿美元两年期抵押贷款，今年1月发行4.85亿美元2029年到期的3.25%可交换优先票据 [11] - 由于强劲的现金生成和利润增长，公司杠杆比率多年来保持相对稳定，当前债务/EBITDA比率约6.2倍，略高于5年平均的5.94倍，债务/股权比率当前为0.515倍，与5年平均的0.512倍相当 [12]