公司基本面分析 - 公司Healthcare Realty (HR) 的资产质量较高，运营市场具有长期增长潜力，支持稳定的净营业收入(NOI)增长 [2] - 公司估值较低，P/FFO、P/CFO、EV/EBITDA等倍数均处于较低水平，且提供8%的股息收益率，对股息投资者具有吸引力 [2] - 2024年第一季度财报表现强劲，多租户NOI同比增长2.8%，现金NOI利润率同比扩大约30个基点 [5] - 每股FFO达到0.39美元，接近2024年指引的上限，管理层确认2024年多租户NOI增长目标为4.5% [6] 财务与流动性管理 - 公司净债务与EBITDA比率为6.4倍，处于较高水平 [6] - 季度股息超过自由可用资金(FAD)生成，迫使公司通过股权或资产融资来维持现有股息 [6] - 2025年和2026年债务到期规模约为19亿美元，加权平均利率低于5%，若以当前利率再融资，可能面临150个基点的利率上升风险 [14] - 公司与KKR达成战略合资协议，通过出售医疗办公楼(MOB)资产获得3亿美元流动性，并计划在未来90天内再获得3亿美元 [8] 资本运作与股东回报 - 公司将50%至55%的额外收益用于股票回购，以维持债务与EBITDA比率在6至6.5倍的目标范围内 [9] - 董事会授权新的5亿美元股票回购计划，4月以每股14美元的价格回购300万股，隐含资本化率为8%，FFO收益率为11% [9] - 公司通过资产出售和股票回购加速改善股息覆盖率，但FAD仍低于季度股息 [11][16] 资产出售与未来现金流 - 公司出售了部分高质量MOB资产，资本化率约为6.5%，未来现金流将减少 [13] - 资产出售导致未来租金收入基础缩小，进一步加剧股息覆盖率的不可持续性 [16] 行业与市场环境 - 医疗办公楼行业环境改善，支持公司NOI增长目标 [6] - 公司资产出售的资本化率与市场利率环境相比具有吸引力，显示其资产组合的高质量 [15]