文章核心观点 - 2024年Orion Office REIT表现远逊于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，但不佳运营表现或已反映在股价中，公司提供14%的市值资本化率且第二大客户为政府机构，虽有杠杆和入住率下降风险，仍建议买入其股票 [1][12] 公司概述 - Orion Office是双净租赁写字楼REIT，管理美国29个州单租户物业，最大市场是得克萨斯州，占年化基本租金18.4%，其次是新泽西州和纽约州 [2] - 公司35%的租金来自阳光地带，租户主要集中在医疗设备与服务、政府与公共服务、金融机构行业 [3] 运营概况 - 2024年第一季度末入住率仅75.8%，同比下降11.7%，若剔除待售物业，入住率为83.2% [3] - 第一季度FFO为每股0.33美元，同比下降19.5%，核心FFO为每股0.36美元，同比下降20%，业绩下滑主因是收入降低和利息支出增加 [4] 2024年展望 - 因第一季度不佳表现已纳入原展望，公司重申2024年预期，核心FFO预计降至每股约0.97美元，较2023年的1.68美元下降42% [5] 债务状况 - 2024年第一季度末净债务4.74亿美元，占企业价值70%，债务加权平均成本5.84%，平均到期年限2.6年 [6] - 71%的债务为抵押贷款，23%为浮动利率循环信贷，利率8.66%，2024年债务到期额仅2700万美元，2025年无到期债务 [6] - 公司已对信贷循环额度进行修订，预计本季度将行使选择权，将到期日从2024年11月延长至2026年5月 [7] 市场隐含资本化率 - 2024年第一季度公司在建筑、固定装置和改良方面支出270万美元，估算现金流时每季度FFO将减少270万美元 [8] - 第一季度FFO为1840万美元，利息支出810万美元，考虑上述资本支出后，公司年度现金流约9500万美元，市值资本化率14%，颇具吸引力 [9] 处置进展 - 公司预计出售8处房产获得4810万美元毛收入，但交易存在不确定性 [10] 风险 - 公司债务短期到期特征及相对市值的高额债务使杠杆成为最大风险，但公司正出售资产解决流动性问题，股息保守设定为每季度0.1美元 [10] - 公司入住率仅75.8%，即使达到80%多，仍属困境REIT类别 [11]