文章核心观点 - 结合2024年第一季度财报，考虑公司发行的3.5亿美元10年期优先无担保票据、历史股票回购活动以及净资产价值估算，认为公司股票目前略微高估 [1][21] 价值与固定收益工具对比 - 2024年第一季度，公司将2024年全年合并社区净营业收入（NOI）指引更新为12.066 - 12.296亿美元，同店NOI增长率为0.0% - 2.80%，行业前四个季度同店增长率为2.48% [2] - 2024年第一季度，公司更新了总市值、现金及现金等价物信息，其资本回报率（Cap rate）为5.15%，即花费238亿美元可购买产生12.296亿美元现金流的资产 [4][5] - 公司近期发行的3.5亿美元优先无担保票据5月15日交易的收益率为5.64%，高于公司业务的Cap rate，考虑使用杠杆购买业务也无法获得正利差，债务成本与Cap rate的负利差可能指向公司估值过高 [7][8][9] 缺乏股票回购 - 当股价相对于每股净资产价值（NAVPS）有明显溢价时，公司会发行股票进行收购；当股价折价时，会回购股票并处置表现不佳的资产 [12] - 从2023年第四季度到2024年第一季度，公司未回购股票，也未大量出售股票，上一次回购是在2023年第一季度，平均每股价格为218.88美元，自2023年第一季度以来有3.027亿美元的股票回购授权额度未使用，且近期财报电话会议表示短期内不打算回购股票 [13][14] 每股净资产价值 - 当前高利率环境下，许多房地产投资信托（REIT）行业交易清淡，但仍有交易完成，公司潜在感兴趣资产的收购收益率需达到5.9%交易才能达成，2023年第四季度公寓子行业隐含Cap rate为6.20% [15][17] - 以5.9%作为Cap rate估算公司每股净资产价值，运营资产每股价值214.93美元，非运营资产每股价值29.37美元，每股净资产价值为244.31美元，有研究表明折价购买REITs会表现优异，溢价购买则表现不佳 [18][19] - 计算NAVPS无严格规则，需考虑非营收资本支出等因素，过去四个季度公司每套公寓非营收资本支出为2639美元，共有约51499套公寓 [20]