文章核心观点 - 尽管房地产投资信托基金（REITs）今年表现不佳，但因其整体估值低、通常在美联储最后一次加息后12个月表现良好、本财报季盈利超预期等因素，现在是购买的好时机，推荐Rexford Industrial（REXR）和Simon Property Group（SPG）两只REITs股票 [7][10][11] 行业现状 - 2024年初市场预期美联储5月降息，REITs将迎来好年景，但住房成本计算方法使通胀高于目标，美联储未降息，房地产股票价格下跌，REITs成为今年以来和近一年标准普尔500指数中表现最差的板块 [1][4] - 各行业板块表现不一，通信服务、公用事业、能源等行业有不同涨跌幅度，房地产板块今年以来回报率为 -5.62%，近一年为1.07% [5] - REITs不同子行业表现差异大，区域购物中心、酒店REITs、数据中心和单户住宅表现较好，办公类REITs没预期差，工业REITs和自助仓储受高空置率影响表现不佳 [6] 投资REITs的原因 - REITs估值低，2024年2月与标准普尔500指数的盈利差达到全球金融危机以来最大，过去20年通常有2.7倍溢价，当时为1.1倍折价，且近3个月差距扩大 [7][9] - REITs通常在美联储最后一次加息后的12个月表现最佳，过去多次加息暂停后平均12个月回报率为18.1%，自7月26日以来REITs表现平稳，预计后续可能反弹 [10] - 本财报季REITs盈利超分析师预期，XLRE前十大成分股中9家已公布财报，8家超预期，1家下调指引，第10家Equinix也超预期，随着市场重新定价降息预期，REITs将表现出色 [11][13] 工业REITs分析 - 工业REITs表现不佳，一是电商繁荣后需求降温，二是市场供应增加，但建筑开工量自2022年峰值显著下降，2024年第一季度商业开工量进一步下降，不过2024年工业仓库预计交付量仍较高，对市场有压力 [15][16] - 不同地区工业仓库表现不同，填充式市场（新许可证受限）有吸引力，美国沿海港口市场需求强劲，南加州填充式市场供需情况最佳 [17][18] Rexford Industrial（REXR）分析 - REXR专注于南加州填充式市场，第一季度核心FFO每股0.58美元，同比增长11.5%；综合投资组合NOI为1.635亿美元，同比增长14.9%；同物业投资组合NOI和现金NOI分别增长5.5%和8.5%；平均同物业投资组合 occupancy为96.8%；可比租金有较大增长；完成320万平方英尺收购，总价11亿美元；季度末净债务与企业价值比率为20.9% [20] - 该公司空置率低，位置有7%溢价，但因市场将所有工业REITs混为一谈，股价随Prologis下跌，目前股价45美元，收益率3.7%，高于10年中位数2.12%，预计后续可能回升至60 - 80美元 [20][21] Simon Property Group（SPG）分析 - 2022年7月时认为SPG被低估，当时股价近100美元，收益率7%，应在140 - 160美元，此后股价涨至147美元，股息提高15% [22] - 最新季度财报显示业绩超预期，租赁势头和现金流持续， occupancy保持在95.5%，虽未恢复到疫情前股息支付和估值水平，但仍是商场运营商中最好的，收益率超5%，股息以7%增长，未来几年将继续增长，有望引领REITs缩小历史倍数差距 [23][24]