文章核心观点 - 近期网红股虽有价格波动但复兴持久性存疑，分析师更看好房地产投资信托基金（REITs），并推荐了Rexford Industrial Realty、CTO Realty Growth、NETSTREIT Corp等公司 [1][2] 网红股情况 - GameStop等网红股再度成为头条，上周有显著价格波动，如GameStop从周五收盘价17.45美元涨至周一收盘超30美元，周二开盘飙升至55.69美元，但之后势头减弱，分析师质疑网红股复兴的持久性 [1] REITs行业分析 投资REITs的原因 - 当收益率和经济增长下降时，REITs表现优于股票和债券，此前类似情况下美国REITs实现了19.5%的平均年化月回报率 [2] - 许多商业房地产（CRE）领域需求健康，而供应受限，高利率抑制了建设，数据中心、仓库、公寓等领域需求增加，且很多REITs正从竞争对手的困境中受益 [2][4] - 与更广泛的股票市场相比，REITs的估值“远低于历史中值” [2] REITs估值情况 - 美国房地产与美国股票的倍数利差显示，当前REITs估值与股票相比远低于历史中值，目前实际利差为 -1.1，虽不如2009年低，但从历史角度看此水平不可持续 [5] 推荐的REITs公司 Rexford Industrial Realty, Inc.（REXR） - 公司是专注于南加州工业地产的REIT，市场估值有吸引力，是高质量且被低估的蓝筹股，为长期投资者提供了难得机会 [6] - 公司专注于南加州市场，该地区工业市场供需失衡，土地供应有限但需求巨大，公司市值约98亿美元，拥有422处物业，总面积4920万平方英尺，租户超1600家 [7] - 公司资产负债表为投资级，信用评级良好，杠杆保守，债务到期分布合理，2026年前无重大债务到期，总流动性约20亿美元 [8] - 公司股价年初至今下跌近20%，原因包括利率、通胀以及南加州等工业市场净吸纳量低于平均水平，导致工业REITs下调2024年FFO增长和入住率指引 [9][10] - 南加州未来仍将是领先的工业市场，该地区有良好的供需动态和全球贸易基础设施，公司较小的工业物业专注于区域消费，在多个指标上表现优于大型工业物业 [11][15] - 第一季度公司执行了114份租约，现金基础的续租利差平均为 +13.2%，排除Tireco, Inc.的租约延期后为 +33.6% [16] - 公司更新了2024年的指引，提高了同物业NOI增长（GAAP）和FFO每股收益的预测，但利息费用指引从最初的6000 - 6100万美元提高到9900万美元 [18] - 分析师预计公司今年AFFO每股收益增长12%，2025年和2026年分别增长15%和16%，公司股息收益率为3.73%，2023年AFFO派息率为88.21%，8年平均股息增长率为14.87%，目前股票的P/AFFO为24.92倍，相比平均AFFO倍数38.04倍有显著折扣 [20] CTO Realty Growth, Inc.（CTO） - 公司是购物中心REIT，主要专注于商业友好、增长高于平均水平且人口结构有吸引力的市场中的多租户零售物业，多数物业位于阳光地带，最大市场是亚特兰大，占投资组合ABR的35% [22] - 公司市值约4.036亿美元，拥有20处创收物业，总面积390万平方英尺，投资组合主要由零售物业（占ABR的62.1%）和混合用途物业（占33.2%）组成，最新数据显示入住率为92.6% [23] - 公司历史悠久，2020年更名并转型为REIT，自2019年以来，零售投资组合从180万平方英尺增长到390万平方英尺，年化基础租金从2760万美元增加到8060万美元 [24][26] - 公司除租金收入外，还有商业贷款、管理服务和房地产运营等收入来源，第一季度，87.54%的总收入来自创收物业，管理费用收入占3.93%，利息收入占4.80%，房地产运营占3.73% [28][30] - 公司资产负债率约52%合理，但净债务与预估EBITDA之比为7.6倍，固定费用覆盖率为2.7倍，分析师希望公司降低杠杆率至7倍以下，提高固定费用覆盖率至3倍 [31] - 2019 - 2023年公司平均AFFO增长率为 -8.34%，分析师认为该数据受REIT转型影响有偏差，分析师预计2024年AFFO每股收益下降8%，2025年和2026年分别增长8%和3%，公司股息收益率为8.71%，2023年AFFO派息率为79.58%，股票P/AFFO为9.43倍，相比正常AFFO倍数10.18倍有折扣 [32][33] NETSTREIT Corp.（NTST） - 公司是净租赁REIT，投资于长期租给优质租户的单租户零售物业，市值约13亿美元，拥有1130万平方英尺的投资组合，包括45个州的628项投资，租户来自26个不同零售行业，约71.1%的ABR来自投资级租户 [35] - 公司专注于防御性行业的零售商，包括家居改善、药店、杂货店等，87.2%的ABR来自必需品、折扣或服务零售商，最大租户是Dollar General，占1Q - 24 ABR的11.7% [36] - 公司资产负债表状况良好，总债务与总资产比率为32.9%，长期债务与资本比率为36.79%，预估调整后净债务与EBITDA之比为2.9倍，EBITDA与利息费用之比为4.83倍，总流动性约6.668亿美元，2027年前无债务到期 [37] - 自2022年以来，公司平均AFFO增长率为8.14%，平均股息增长率为0.62%，分析师预计2024年AFFO每股收益增长3%，2025年和2026年分别增长6%和5%，公司股息收益率为4.60%，2023年AFFO派息率为66.39%，股票P/AFFO为14.44倍，相比正常AFFO倍数18.26倍有折扣 [38] 宏观经济数据及市场影响 - 上月整体CPI环比上涨0.3%，低于前值0.4%，同比上涨3.4%，低于前值3.5%，核心CPI环比上涨0.3%，低于前值0.4%，同比上涨3.6%，低于前值3.8% [40] - 昨日的CPI（零售通胀）和周二的PPI（批发通胀）缓解了通胀反弹的担忧，REITs大幅上涨，美联储仍预测今年有3次降息（每次约25个基点），但有人猜测可能只有2次 [41] 市场预测 - 投资集团数据显示REITs今年夏天将开始反弹，投资者应关注公司盈利情况 [42]