文章核心观点 - NNN REIT资产负债表稳健、业务指标出色、战略防御性强、与关键合作伙伴关系持久，股息收益率约5.3%且被低估，虽2024年每股AFFO增长前景一般，但风险回报比高，有实现两位数总回报潜力 [1][2] 公司优势 投资活动 - 2007 - 2024年Q1完成104亿美元收购，近72%基于合作关系，获更高资本回报率，2023年投资8.197亿美元收购165处房产，2024年Q1收购20处房产，加权平均资本回报率达8.0% [6][8][9] - 公司注重优质房产，2024年因宏观经济维持选择性投资策略，若市场条件改善有望超4 - 5亿美元收购指引 [12][13] 资产负债表 - 截至2024年3月，信贷额度余额1.162亿美元，额度增至12亿美元，财务灵活性高 [15] - 债务信用评级BBB+，100%无担保，97%为固定利率，加权平均债务期限11.9年，2024年到期债务仅3.9%，受高利率环境影响有限 [16] 财务表现 - 连续34年股息增长，当前股息收益率5.3%，AFFO派息率68.9%，租约多为净租赁，租金年增长率约1.5%，加权平均租赁期限10年，2007 - 2023年租约续约率83% [18][19] - 租户集中度、行业和地域分布多元化，入住率超96.4%，2024年Q1达99.4%，2024年每股AFFO预计增长1.8% [19][20] 与同行对比 业务指标 - 公司在入住率和加权平均租赁期限方面表现良好，与ADC和EPRT相比有规模经济效应，Realty Income虽指标更优但选择性受限 [24][25] 信用指标 - 公司资产负债表稳健，信用指标在同行中最佳，债务到期结构合理，股东无需担忧再融资能力和高利率影响 [26][27] 股息与增长前景 - 公司股息收益率约5.3%，AFFO派息率低，连续34年股息增长，但2024年每股AFFO增长指引较同行温和 [28][29] 估值 - 采用P/FFO倍数估值，公司当前P/FFO为12.9倍，低于同行，市场未充分认识其价值 [31][33] - 若P/FFO达14.0倍，有7.7%上涨空间，结合股息和租金增长，有望实现两位数总回报 [34] 关键结论 - 公司适合追求稳定的投资者，资产负债表稳健、业务指标好、管理层思路清晰、业绩记录良好且被低估 [39] - 虽每股AFFO增长指引一般，但风险回报比有吸引力，有望通过倍数升值、租金增长和收购、股息实现两位数总回报 [40]