文章核心观点 - 公司是从W.P. Carey分拆出来的办公房地产投资信托基金，表现良好且被低估，有相当大的重估潜力，当前风险收益比有吸引力 [1][18] 公司业绩情况 - 2024财年第一季度，公司办公房地产投资组合产生2000万美元调整后资金营运净额（FFO），该组合包括53处物业，约860万平方英尺，入住率为92.6% [5] - 公司调整后FFO同比下降14%，原因是核心业务资产剥离，上一季度出售4处办公物业获得4310万美元用于偿还债务 [6] - 2024年第一季度，公司归属于NLOP的FFO为991.7万美元，AFFO为2001.4万美元，而2023年同期分别为2142.9万美元和2340.7万美元 [7] 公司资产出售情况 - 2024年5月初，公司出售3处办公建筑，总面积77万平方英尺，总收益1.316亿美元，用于偿还未偿还借款，交易后公司拥有49处办公物业 [8] - 此次出售的3处物业租户分别为Total E&P Norge AS、FedEx Corporation、DMG MORI SEIKI U.S.A., INC.，总年基本租金（ABR）为1320万美元 [9] 公司财务状况 - 截至2024年第一季度，公司总负债为5.802亿美元，其中5.152亿美元为与房地产持有相关的金融债务，权益为6.516亿美元 [10] - 截至2024年3月31日，公司总资产为12.318亿美元，总负债为5.802亿美元 [11] 公司估值情况 - 基于调整后FFO，假设每股年化调整后FFO为5.60美元，公司每股公允价值为45美元 [12] - 截至3月底，公司总股本价值6.516亿美元，约1490万股流通股，每股账面价值为44美元 [13] - 公司当前股价为23.76美元，市净率为0.54倍，较账面价值折价46% [14] 行业情况 - 投资者对办公房地产投资信托基金的账面价值应用了过高的折扣，如Orion Office REIT较账面价值折价76% [15] 公司风险情况 - 公司可能出售更多办公物业，导致租金收入损失，最近一次出售3处物业将导致约1320万美元基本租金损失，且可能低于账面价值出售物业 [17] 总结 - 公司是分拆出来的办公房地产投资信托基金，交易价格远低于公允价值，出售物业偿还债务，仍能从物业组合产生健康的调整后FFO，风险收益比有吸引力，长期有望重估至账面价值 [18]