公司概况 - H&R房地产投资信托拥有382处投资物业，总面积约2700万平方英尺，涵盖零售、工业、住宅和办公物业，分布在加拿大和美国 [1] - 公司物业组合中，零售物业占比最高，共270处，其中236处位于美国，34处位于加拿大 [2] - 工业物业共68处，主要分布在加拿大，其中安大略省有38处，阿尔伯塔省有16处 [2] - 办公物业共20处，其中17处位于加拿大，3处位于美国 [2] - 住宅物业共24处，全部位于美国 [2] 财务表现 - 2024年第一季度，公司同物业净营业收入（NOI）同比增长1.4%，达到1.283亿加元 [11] - 住宅物业NOI同比增长3.2%，工业物业NOI增长5.1%，零售物业NOI增长5.7%，办公物业NOI下降3.7% [11] - 公司2024年第一季度净收入为3180万加元，同比下降66.5% [14] - 公司2024年第一季度FFO为8310万加元，同比下降5.5% [14] - 公司2024年第一季度AFFO为6880万加元，同比下降6.6% [14] 战略调整 - 公司自2021年10月开始实施战略重组计划，逐步剥离零售和办公物业，重点发展住宅和工业物业 [3] - 2021年公司剥离了封闭式购物中心物业，大幅降低了零售物业的占比 [4] - 2024年第一季度，公司继续出售物业，包括多伦多市中心一处办公物业，售价2.325亿加元 [20] - 公司还出售了乔治亚州两处零售物业，售价1030万美元，以及不列颠哥伦比亚省三处工业物业，售价870万加元 [20] 行业比较 - 与Allied Properties和Dream Office相比，H&R的办公物业组合更具优势，加权平均租赁期限为6.6年，高于Allied的5.7年和Dream的5.2年 [26] - H&R办公物业的资本化率为7.45%，高于Allied的4.84%和Dream的5.76% [22][23][25] - H&R的住宅和工业物业占比持续增加，远高于三年前的水平 [28] 未来发展 - 公司正在推进多个住宅开发项目，预计将新增5228套住宅单元 [27] - 公司2024年2月成立了Lantower Residential房地产发展信托，筹集5200万美元用于佛罗里达州两个住宅开发项目 [33] - 公司保留了收购这些项目的选择权，并将获得开发费用和资产管理费用 [33] - 公司预计2026年和2027年的债务到期情况较为紧张，但目前的财务状况支持其度过这一阶段 [29] 估值与投资 - 公司股价较IFRS NAV有50%以上的折价 [30] - 公司股息收益率较高，且派息率较低 [32] - 公司继续被视为办公REIT，但其办公物业组合在同行中表现最佳 [22]