文章核心观点 - 盖蒂房地产公司业务稳定，虽过去一年股价表现不佳，但在利率不大幅上升的情况下有望跑赢大盘，当前6%以上的股息收益率较为安全，公司股票具有投资价值 [1] 公司业绩表现 - 第一季度调整后运营资金为每股0.57美元，超出市场共识0.05美元，营收增长14%至4900万美元，每股运营资金同比增长1.8%，实际运营资金增长15.9% [2] - 公司扩大业务规模依赖股权发行，导致流通股数量增加13.4%至5400万股，摊薄了每股增长 [2] 公司业务结构 - 公司在40个州拥有超1000处房产，主要为便利店和加油站，不直接运营，仅出租，近年来通过收购实现业务多元化，增加洗车行、汽车服务店和得来速零售店等，仍聚焦汽车相关业务 [3] 公司运营优势 - 房产入住率达99.7%，租户平均租金覆盖率为2.6倍，几乎没有租金覆盖率低于1倍的租户，仅15%的租户租金覆盖率在1 - 2倍之间 [4] - 平均年租金增长率为1.7%，64%的租金每年递增，其余每3 - 5年调整一次，新租约租金增长率可达2%，有助于保护现金流免受成本和通胀影响 [5] - 加权平均租约期限为9.2年，多数租约在2032年或更晚到期，2026年前无重大租约到期，部分租户提前续约，保障现金流稳定性 [7] - 约68%的房产位于街角，位置优越，便利店行业抗经济衰退能力强，结合租约结构，提供可预测的近期现金流，管理层预计运营资金为2.29 - 2.31美元，有望实现目标 [8] 公司面临挑战 - 业务对便利店和加油站的依赖使投资者担忧电动汽车普及带来的长期淘汰风险，但公司通过增加洗车行等业务进行多元化，且加油站有机会转型提供充电服务，便利店需求长期存在 [9] - 公司积极扩张业务，第一季度投资4100万美元，新增12家洗车行和7家汽车服务中心，另有4400万美元合同待完成，将新增23处房产，部分用于建设13家新的隧道洗车行 [12] - 公司目前股息收益率为6.3%，股息覆盖率为1.28倍，留存现金流约2700万美元，无法仅靠现金流支持新收购，净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.1倍，债务与资本比率为35%，需发行股权融资 [13] - 持续的股权发行可能导致新房产收购无法显著提升每股业绩，过去一年近90%的增长被股份数量增长所消耗，当前股票运营资金收益率为8%，债务成本超6%，需7%的现金回报率才能实现每股盈亏平衡 [14] - 若股价表现不佳，股权融资成本增加，新交易利差收窄，潜在交易减少，对每股运营资金的贡献有限 [15] 公司投资价值 - 即使减少收购计划，依靠留存现金流和增量债务融资，每年仍可进行5000 - 6500万美元的交易，无需发行股权，当前6.3%的股息收益率安全可靠 [16] - 租约基础带来约1.7%的营收增长，支持每股运营资金约1.7%的增长，可推动股息增长，以8%的资本化率计算，减少收购计划可带来每股0.04 - 0.06美元的运营资金增长，约2% [17] - 6.3%的股息收益率加上3.7%的增长率，提供约10%的总回报，对收益型投资者有吸引力，有选择地进行股权融资收购可提高总回报 [18] - 与同类公司相比，公司8%的运营资金收益率具有吸引力，如墨菲美国公司的自由现金流收益率约为6%，公司业务风险较低 [19] - 与房地产行业整体相比，公司债务资产比率略低于行业平均，在当前利率环境下具有优势，股价与调整后运营资金的比率在过去和未来都有折扣 [20] - 公司市值较小，缺乏大型指数相关持仓可能导致估值倍数压缩，但较低的债务负担和较高的股息收益率是积极因素，相对于行业10%以上的折扣是有吸引力的切入点 [22] 公司股价预期 - 预计公司投资计划可能放缓，但其租约质量高，便利店业务具有经济韧性，建议继续积累股票，享受安全股息和3 - 5%的增长 [23] - 假设10年期国债收益率不大幅上升，公司股价有望涨至31美元，提供12 - 13%的总回报，该目标价仍使股票相对于行业有5 - 8%的折扣，当前估值已充分反映风险，股票具有吸引力 [23][24]