文章核心观点 - 公司受当前高利率经济环境挑战影响，分析师将其股票评级为持有，但公司有望在未来实现增长，不过股息支付比率过高仍是风险因素 [1][36] 公司业务结构 - 公司专注为美国政府收购和开发物业，主要通过GSA进行，从关键任务物业收取租金，租金收入近30亿美元 [3] - 公司拥有法院、门诊中心、实验室和仓库等物业，租给美国政府多个部门，Q1末投资组合中有93处物业，VA门诊和FBI总部占比分别为26%和16% [4] - 公司运营物业9.100万平方英尺，加权平均房龄14.6年，出租率97.5%，加权平均剩余租期10.4年，每平方英尺年租金收入35.99美元，平均建筑面积10万平方英尺，物业类型多元化 [5] 最新财报情况 - Q1公司FFO为0.29美元，超出预期0.01美元，营收7280万美元，略低于分析师预期的7418万美元 [6] - 营收虽未达预期，但同比从7122万美元增长，较上一季度的7262万美元也略有增长；FFO同比持平，但较上一季度的0.28美元略有上升 [7] - 公司预计2024年及以后实现2%的增长，管理层在收购佛罗里达两处物业后，将全年FFO指引从1.14 - 1.16美元提高到1.15 - 1.17美元，高端增长率达2.63% [9] 未来增长机会 - 除德州设施外，公司有大量投资机会，预计随着下半年宏观经济形势明朗化执行，管理层认为这将有助于实现2% - 3%的年增长率 [12] - 公司目前在26个州仅有93处物业，有很大增长空间，若2024年利率持续高企，增长可能困难，但继续以有吸引力的利差收购物业并实施成本削减措施，有望实现至少2%的增长 [13] - 管理层正在跟踪价值超7亿美元的物业，并积极评估2.5亿美元的物业，此外在亚特兰大与FDA以及亚利桑那州弗拉格斯塔夫有开发项目，预计2025年底和2026年初投入使用 [14] - 美国缉毒局资金在过去两年增长超6%，这可能对公司产生积极影响 [16] 股息安全情况 - 自2022年以来，公司股息未被CAD覆盖，在高利率环境下，发行股票融资困难，过去一年股价双位数下跌，但近一个月上涨约4% [17][18] - 公司已发行股票，流通股数量从2022年的约9100万股增加，以较低股价发行股票稀释股东权益并不划算，保留资本应是首选方式 [20][21] - Q1公司CAD从2450万美元增至2590万美元，但仍不足以覆盖季度股息支出0.265美元，按预计流通股1.099亿股计算，需约2920万美元CAD才能使派息率低于100% [22] - 公司预计中长期完全覆盖股息，但如果利率长期高企或经济突然下滑，管理层可能在短期内削减股息 [24] 成本节约与资产负债表 - 新CEO预计公司在可预见未来实现2% - 3%的核心FFO增长，除收购外，管理层计划通过削减成本来增加股息覆盖率 [25] - 公司资产负债表稳健，今年和2025年到期债务可控，89%的债务为固定利率，杠杆率从2023年Q1的7.2倍降至6.9倍，处于6.5 - 7.5倍的目标范围内 [27] - 与其他REIT相比，公司因租赁业务可承受较高杠杆，与优质办公REIT相比，其净债务与EBITDA比率和债务到期情况各有优劣 [28][29] 估值情况 - 公司远期P/FFO比率约为10.5倍，低于行业中位数13.09倍，若实现增长且利率在中短期内下降，公司P/FFO比率有望达到行业中位数，对应股价15美元 [31]