文章核心观点 - 公司将评级从“持有”下调为“卖出”，认为公司虽可能度过2024年，但在两年内空置率达25%的基本情况下，无法度过2026年债务难关，且市场未充分反映风险 [1][2] 运营情况 一季度入住率 - 一季度入住率持续下降，无论是已入住还是已租赁（含承诺入住）情况均低于去年 [5] - 一季度办公物业在役入住率为79.0%，低于去年同期的86.9%；在役出租率为80.5%，低于去年同期的88.7% [6] 租赁执行情况 - 一季度执行租赁面积为508,615平方英尺，高于去年同期的344,069平方英尺 [6] 租金变化 - GAAP租金变化率为6.2%，现金租金变化率为 -5.4% [6] 加权平均租赁期限 - 一季度加权平均租赁期限为64.7个月，长于去年同期的42.4个月 [6] 每平方英尺净有效租金 - 一季度每平方英尺净有效租金为39.08美元，低于去年同期的43.78美元 [6] 季度对比情况 - 从季度对比看，公司仍面临持续压力，如在役入住率、出租率等指标持续下滑 [7] 现金同店净营业收入变化 - 现金同店净营业收入变化为 -12.9%，同比降幅较大 [9] 债务与EBITDA比率 - 债务与EBITDA比率接近10倍，较去年提高1.3倍 [9] 加权平均债务到期时间 - 加权平均债务到期时间缩短至3.4年，不利于再融资 [9] 财务亮点 总营收 - 总营收为2.14023亿美元，低于去年同期的2.52263亿美元 [10] 归属于普通股股东的净亏损 - 归属于普通股股东的净亏损为5220.2万美元，去年同期为2042.5万美元 [10] 摊薄后每股净亏损 - 摊薄后每股净亏损为0.37美元，去年同期为0.14美元 [10] FFO、AFFO及相关指标 - FFO（不含特定项目）摊薄后每股为0.17美元，去年同期为0.35美元；FFO摊薄后每股为0.15美元，去年同期为0.34美元；AFFO摊薄后每股为0.19美元，去年同期为0.24美元；AFFO派息率为27.6%，去年同期为104.6% [10] GAAP同店NOI增长和现金同店NOI增长 - GAAP同店NOI增长率为 -15.7%，去年同期为1.6%；现金同店NOI增长率为 -12.9%，去年同期为7.2% [10] 加权平均普通股/单位流通股（摊薄） - 加权平均普通股/单位流通股（摊薄）为1.46221亿股，去年同期为1.43329亿股 [10] 资产负债表亮点 - HPP的净债务占未折旧账面价值的比例为37.0%，去年同期为38.2%；净债务与现金调整后EBITDA的比率为9.8倍，去年同期为8.5倍；加权平均到期年限为3.4年，去年同期为4.0年；无担保循环信贷额度未使用额度为6.2亿美元，去年同期为6.65亿美元；无限制现金及现金等价物为1143.05万美元，去年同期为1633.27万美元 [10] 债务情况 债务到期结构 - 无担保债务在2025年12月前无到期，届时有2.59亿美元到期，同时还有两笔大额有担保债务到期，总计约7.5亿美元需解决 [11] 债务指标 - 总无担保和有担保债务为40.48067亿美元，扣除相关项目后，HPP的净债务份额为33.59525亿美元 [12] 前景展望 债务违约风险 - 若公司触发债务契约，情况可能恶化，需关注调整后EBITDA与固定费用比率、无抵押NOI与无担保利息费用比率，预计若入住率估计成真，这两个指标可能在12个月内触发 [15][17] 股息情况 - 公司重启股息，但意义不大，派息较小，且公司业绩不佳，不太可能从应税收入角度考虑 [17][19] 2024年指引 - 公司2024年指引显示，同店物业NOI将较2023年下降约12% [20] 入住率趋势 - 约80%的入住率（20%的空置率）最终将趋近于旧金山的水平，2024年第一季度旧金山办公空置率升至36.6%，总可用率升至38.7% [22] 评级情况 普通股评级 - 尽管股票超卖且暂无立即触发债务契约风险，但仍维持“卖出”评级，因认为负面影响尚未结束 [23] 优先股评级 - 优先股虽表现稳定且收益率高，但评级为“强烈卖出”，因其定价仅基于收益率，未考虑信用风险，且普通股股息消失时优先股股息可能受影响 [24][25] 债券情况 - 2030年1月债券到期收益率为10.42%，相比之下，债券风险回报优于优先股 [25][27]