文章核心观点 - 公司虽在向工业地产转型且业务健康，但收购新物业进程慢，难成REITs中高增长者 投资者若看重股息可考虑买入，当前价格接近公允价值，可持有观望 [1][19] 背景信息 - 公司2016年成立为REIT，2021年上市 名称源于每月分红 最初持有多种商业地产，近年向工业地产转型 [2] - 2022和2023年每股分红均为1.06美元，当前月分红0.10美元，预计2024年共1.20美元 [2] 现金流情况 - 资金运营和调整后资金运营情况波动但在改善 2023年股票薪酬大幅增加超1100万美元，与FFO典型范围相当 [4] 商业模式 - 公司目标是专注工业地产，目前在15个州拥有44处房产 房地产资产分为工业核心和非核心，折旧后4.8亿美元资产中约80%为工业地产 [5][7] - 物业采用净租赁（大多为三净租赁），租期长，租金平均涨幅与通胀率相符 总房地产价值5.87亿美元，年基本租金3900万美元，加权平均租期14年 [8] 资产负债表 - 房地产价值4.8亿美元，总债务约2.8亿美元，资产负债表较健康 [9] - 股东通过普通股持有运营合伙企业及其子公司部分权益，此前三种OP单位已转换为相同的C类OP单位，可1:1转换为普通股 完全稀释后，流通股将从超850万股增至约1140万股 [10] 未来展望 - 公司业务健康、房产多样，主要考虑如何将非核心资产转化为工业资产、扩充投资组合及租户面临的问题 [11] - 向工业地产转型受新冠等影响，非核心资产占20%，处置和替换进程慢 收购新资产决策周期长，2024年增长或依赖现有租约 [12] 主要租户 - 两家租户Lindsay Precast和Kia Corporation贡献公司四分之一租金收入 钢铁行业、美国城市发展和汽车行业周期可能影响租户及公司股息 [13][14] 结构与资本配置 - 不同OP单位转换为C类后，公司领导层对运营合伙企业与公司关系更有信心 未来融资方式待明确，可能通过发行普通股与合作伙伴交易，影响交易 volume和股东流动性 [15][16] 估值 - 采用类似现金流折现法估值，假设未来十年增长率2.5%、终端倍数13，10%折现率下每股内在价值约16美元，公司股票略被低估 [17][18]