文章核心观点 - 公司过去表现不佳，服务市场复苏时间不确定，股息覆盖不足，股价折扣不够大，投资风险较高，建议持有，待股息安全或股价大幅下跌时再考虑 [2][3][18] 公司概况 - 公司1992年成立，总部位于马里兰州亨廷顿谷，是一家房地产投资信托基金，在美国拥有并管理专业护理和辅助生活设施 [1] 投资组合 - 公司拥有862处房产，分布在美国42个州和英国，主要集中在西部和英国，对得克萨斯州的敞口最大，占10.4%，英国房产占投资的6.9% [4] - 公司投资组合多元化，专业护理设施占71%，老年住房占29%，大部分收入来自租金，但房地产贷款投资占比达10.7% [5] - 公司租户基础不够多元化，10个租户贡献了大部分租金收入，最大租户Communicare占比11%，这对盈利能力构成风险 [5][6] 业绩表现 - 过去10年公司股价表现不佳，这与运营资金的波动性有关 [7][9] - 与过去3个财年平均数据相比，租金收入和现金净营业收入基本持平，调整后运营资金有一定增长；与上一年相比，租金收入同比增长9.29%，利息收入飙升26%，现金净营业收入增长9.59%，调整后运营资金同比增长3.87% [9] - 公司近期在收租方面存在问题，最大租户之一Maplewood在2023年第二季度和2024年第一季度均出现租金短付情况，公司已用完保证金；其他租户LaVie、Guardian和Agemo也有类似问题 [10] - 公司物业出租率为79.1%，低于行业平均的90%，加权平均租约期限为9.4年，2024年及未来2年到期租约仅占4.4%，但2027年到期租约占14.4% [11] 杠杆与流动性 - 公司偿债能力良好，资产负债率为55.9%，债务/息税折旧摊销前利润比率为6.2倍，利息覆盖率为3.7倍，3月底现金及等价物约3.6亿美元，占总资产的4%，债务加权平均利率为4.38% [12] - 债务到期情况总体较好，但2025年到期债务占比达30%，其余年份（至2033年）均低于14% [13] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.67美元，远期股息率为8.28%，但基于上季度调整后运营资金的派息率为117.91%，股息有被削减的风险 [14] - 公司支付记录缺乏吸引力，收入稳步增长，但每股运营资金在此期间未增长 [15] - 公司隐含资本化率为7.22%，高于JLL报告的2023年第四季度平均水平6.75%，基于老年住房平均资本化率计算的每股净资产价值为35.35美元，当前股价为32.33美元，折价8.55% [16] 风险 - 股价折扣不足以提供足够安全边际，上行空间可能有限 [17] - 股息可能被削减，这可能增加公司股票的抛售压力 [17]