文章核心观点 - 重申对NNN REIT的买入评级，因其Q1业绩超预期、基本面支持业务增长、债务条款有吸引力且股价仍被低估 [4] 公司业务模式 - 利用客户释放房地产权益需求，通过售后回租交易完成收购，交易规模约300万美元、面积1.1万平方英尺，截至2024年3月31日拥有超3500处房产 [6][7] - 客户同意长期租约，Q1加权平均剩余租期10年，租约含约1.5%的年租金涨幅 [8] 公司Q1业绩 - 营收同比增长5.5%至2.154亿美元，超分析师预期340万美元，稀释股份数增加0.4%至1.822亿股，营收仍呈中个位数增长 [10] - 核心FFO每股收益同比增长3.8%至0.83美元，超分析师预期0.01美元，因利息费用增加，核心FFO利润率降至70.4%，增速慢于营收 [15] 营收增长催化剂 - 一季度入住率达99.4%，高于长期平均水平 [11] - 零售房地产投资组合有韧性，虽餐厅业务有经济敏感性，但汽车服务和便利店等业务可抵消 [12] - 高效资本循环，出售6处房产获1850万美元，收益480万美元用于更有吸引力的投资，收购20处房产扩大投资组合，可租赁面积同比增加2.3%至3610万平方英尺 [13][14] - 租约中的年度租金涨幅推动营收增长 [14] 公司未来展望 - 预计2024年核心FFO每股收益增长0.6%至3.28美元，分析师认为高端预测3.31美元更可能，2025年和2026年分别增长3%和2.6% [16][17] - 公司有信心实现分析师预测，因收购活动、资本循环和租金涨幅等因素将推动营收和核心FFO增长 [18][21] 公司估值 - 股价自上次报告以来上涨4%，当前P/核心FFO比率为12.7，低于10年平均水平17.2和行业中位数12.8，认为合理估值倍数为15.5 [23][24][25] - 预计12个月远期核心FFO每股收益为3.35美元，对应合理股价为52美元，较当前股价有19%的折扣，若达到分析师增长预期并回归合理估值，2026年累计总回报率可达44% [26][27] 公司股息情况 - 股息收益率为5.4%，高于房地产行业中位数4.7%，获B-评级 [28] - 股息安全，远期派息率为68.2%，低于评级机构要求的90%和行业中位数74% [29] - 预计7月季度股息每股将增长2.7%至0.58美元，未来涨幅约3% [30] 公司风险因素 - 自然灾害可能影响公司运营，若损失超过保险覆盖范围，将损害公司盈利能力 [32][33] - 网络安全问题可能导致公司运营受干扰、数据泄露和法律诉讼，削弱竞争优势 [34]