文章核心观点 - 公司是保守型收益投资者的理想选择，当前是买入股票的好时机，因其现金流可预测、收购策略有效且估值合理有上涨空间 [3][13] 公司基本情况 - 是净租赁房地产投资信托基金（REIT），专注小净租赁物业，平均资产规模低于500万美元，租户多样 [1] - 是蓝筹股，有34年股息增长记录，是仅有的五个拥有股息贵族称号的REIT之一，股息收益率5.5% [2] 投资理由 高度可预测的现金流 - 投资组合表现良好，入住率99.4%，仅22处资产空置，收款率100%，平均剩余租期10年，2025年前仅5.7%的年基本租金到期 [4] - 2003 - 2023年入住率从未低于96.4%，高于REIT行业平均水平 [4] - 与租户关系良好，72%新交易来自现有租户，85%租户续租，租金收入可预测，但租金年增长率仅1.5%，易受通胀影响 [5] - 资产负债表评级BBB+，加权平均到期期限11.9年，近期到期债务少，利率风险已对冲，2024和2025年再融资对收入影响小于0.75% [5] 有效的收购策略 - 一季度收购20处新物业，总价1.25亿美元，平均剩余租期18年，初始资本化率8%，较Q4提高40个基点，同比提高100个基点 [6] - 超半数收购资金来自自由现金流和6处物业处置所得（1900万美元，资本化率7%） [6] - 全年预计收购4 - 5亿美元物业，主要通过与现有租户的售后回租交易，65%资金来自自由现金流和处置所得，有望使未来每股运营资金增长1 - 2% [6] 合理的估值与上涨空间 - 预计每股运营资金每年增长约3%，股息收益率将同步增长，符合5年复合年增长率2.8% [8] - 当前隐含资本化率6%，若10年期国债收益率从4.5%降至3.5 - 4%，股价可能上涨25 - 40% [9] 风险因素 - 最大风险是通胀二次抬头，若10年期国债收益率升至6%，股价可能下跌25 - 30%，但目前通胀反弹迹象不明显 [12]