文章核心观点 - 2024年Equity Commonwealth表现优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，预计其表现将持续，若达成解锁剩余办公物业组合价值的交易，股东有望获得9 - 18%的收益，公司股票值得买入，未来一年可能产生约10%的回报 [2][6][17] 公司概况 - Equity Commonwealth是一家办公房地产投资信托基金，仅拥有四处办公物业，科罗拉多州丹佛市的建筑贡献了54%的年化租金收入，截至2024年第一季度末，公司拥有21.7亿美元现金及现金等价物，企业价值仅3000万美元 [7] 运营概况 - 截至2024年3月31日，公司投资组合的出租率为75.4%，同比下降6.2%；同物业净营业收入（NOI）同比增长4%，更保守的现金基础NOI同比下降7%；2024年第一季度经调整后的每股运营资金（FFO）为0.26美元/股，同比增长13% [5][8] 资本结构 - 经过前几年的重大资产处置，公司拥有无债务的资本结构，20.8亿美元的市值辅以1.23亿美元的D系列优先股，资本结构中94%为股权融资，6%为优先股融资 [9] 市场隐含资本化率 - 估计公司目前其物业组合每季度产生约800万美元的NOI，企业价值约3000万美元，计算得出市场隐含资本化率回报为100%，但公司每季度还需花费约800万美元的一般及行政费用 [10][11][12] 业务前景 - 公司凭借高额现金余额，近年来积极寻求收购具有强劲基本面和诱人风险回报的业务，但尚未找到合适机会，预计年底前要么宣布交易，要么推进业务清算计划，即利用当前办公市场低迷期扩大投资组合或出售剩余资产 [13] 公允价值估计 - 乐观情景下，公司以8%的资本化率出售办公物业组合，市值将增长18%；现实情景下，以12%的资本化率出售，市值将增长11%；悲观情景下，以15%的资本化率出售，市值将增长9% [14] 优先股股息覆盖情况 - 公司不支付定期股息，D系列优先股收益率为6.5%，每季度200万美元的股息分配由净营业收入覆盖超4倍，若计入公司21.7亿美元现金储备的利息收入，则覆盖超17倍 [16]