文章核心观点 - 查塔姆住宿信托公司表现不佳但估值便宜 运营表现良好 有望实现低两位数回报 普通股被低估可买入 风险偏好低可选择A类优先股 [2][12] 公司概述 - 查塔姆住宿信托是一家住宿房地产投资信托基金 专注于长住型住宿和高端品牌精选服务酒店 长住型客房约占其39家酒店5883间客房的63% [3] - 公司业务覆盖17个州和华盛顿特区 对加利福尼亚州的敞口特别大 该州占公司过去12个月EBITDA的28% [4] - 从品牌角度看 Residence Inn占过去12个月EBITDA的46% [4] 运营概述 - 2024年6月3日 公司提供4月和5月运营临时业务更新 每间可售房收入（RevPAR）同比增长5% 高于第一季度的1.5% [4] - 4月和5月RevPAR增长主要由入住率提高推动 4月和5月入住率分别为83%和82% [4] - 首席执行官表示 随着入住率攀升 房价增长应会加速 [4] - 第一季度调整后FFO为每股0.16美元 与去年同期持平 收入增长被更高的利息和运营费用抵消 2023年调整后FFO为每股1.18美元 [4] 2024年展望 - 公司最初预计2024年第二季度RevPAR增长2.5 - 4% 最新情况显示将远超预期 2024年将实现稳健的RevPAR增长 2023年RevPAR增长2.5% [5] 资本结构 - 2024年第一季度末净债务为4.12亿美元 第二季度收购希尔顿Home2 Suites后增至约4.5亿美元 还有1.2亿美元A类优先股未偿还 目前净债务占企业价值的45% 优先股占资本结构的12% [6] - 公司计划通过循环信贷工具额外借款1.4亿美元解决2024年7月到期债务 利率约7% 其余到期债务为固定利率 略高于7% 而到期债务利率约4.6% [6][7] 市场隐含资本化率 - 预计公司按运行率计算将产生约1.04亿美元净营业收入 相对于10亿美元企业价值 市场隐含资本化率为10.3% 具有吸引力 [8] - 2024年资本投资预算为3700万美元 扣除资本支出后资本化率为6.7% 也颇具吸引力 [8] - 预计2024年一般及行政费用约1200万美元 占企业价值的1.2% 对于小型REIT来说偏高但属正常 [8] A类优先股 - A类优先股目前收益率为7.8% 比公司净营业收入收益率低2.5% 按市场价格计算约值1.02亿美元 超过普通股市值的四倍 [10] - 优先股季度股息200万美元 被调整后FFO覆盖四倍 [10] 风险 - 公司运营表现良好 但未来关键在于能否通过提高平均每日房价（ADR）实现高于通胀的RevPAR增长 第二季度4月ADR同比下降1% 5月同比上升1% 若趋势持续 RevPAR增长将消失 [11] - 公司平均债务成本较高 预计2024年7月到期债务解决后约为7% 约三分之一债务为浮动利率 但长期无低成本融资 2030年代到期债务利率约7% 可能在几年后高于面值交易 [11] 结论 - 公司4月和5月业务更新显示轻松超越第二季度指引 关键在于入住率增长能否转化为ADR增长 [12] - 市场资本化率为10.3% 营收增长 公司估值便宜 有望实现低两位数回报 普通股被低估 评级为买入 风险偏好低可选择A类优先股 [12]