文章核心观点 - 格莱斯顿商业公司是适合被动收入投资者的长期投资标的，公司租金收取率达100%，分红由运营资金良好覆盖，工业地产投资可抵消写字楼市场潜在疲软，且股价便宜 [1][9][10] 行业情况 - 过去一年，持有写字楼投资的房地产投资信托面临投资者对贷款表现的担忧，高利率和混合办公模式导致的低入住率给拥有写字楼物业的信托带来压力 [1] 公司业务结构 - 格莱斯顿商业公司是混合房地产投资信托，投资于单租户和锚定多租户物业，截至2024年3月31日，工业物业租金占比60%，写字楼物业是第二大投资类别，年化租金占比36%，零售和医疗办公室等非相关领域租金占比4% [3] 公司财务表现 - 2024年第一季度，公司核心运营资金为1390万美元，同比下降4.5%，主要因资产出售，但一季度及4月租金收取率达100% [5] - 第一季度股息支付率从83%升至88%，股息由运营资金良好覆盖，目前公司每季度每股支付0.3美元股息，按当前股价14.45美元计算，股息收益率为8.3%，预计未来不会提高股息支付 [6] - 过去四个季度，公司每股运营资金为1.44美元，按2024年第一季度运营资金计算，明年每股运营资金可能为1.36美元，当前股价对应的运营资金倍数为10.6倍，认为合理倍数应为12倍，对应内在价值为16.30美元 [7] 公司竞争优势 - 与专注工业地产的STAG工业公司相比，格莱斯顿商业公司可受益于工业地产需求增长趋势，且其物业平均加权租赁期限为6.7年，长于STAG工业公司的4.4年，现金流可见度更高 [4] 潜在风险 - 公司股息不增长，而其他房地产投资信托如STAG工业公司股息在增长，可能导致公司股价相对于同行折价 [8] - 若未来公司受到写字楼市场衰退影响，支付趋势可能恶化 [8]