文章核心观点 - 公司虽有不错业务指标，但因租金组合安全性和融资结构问题，表现未达预期，行业内有其他表现更优的房地产投资信托基金，对其持看空观点 [4] 公司概况 - 公司是专注零售/服务型物业的三重净租赁房地产投资信托基金，截至2024年3月拥有1108处物业，68%位于街角 [16] 参考组信息 - 参考组包含NTST、EPRT、ADC、NNN等专注零售/服务型物业的三重净租赁房地产投资信托基金，NTST有628项投资，EPRT拥有1937处物业，ADC拥有2161处物业，NNN拥有3546处物业 [2] 优势 租赁结构 - 公司采用三重净租赁协议，租户承担物业维护和运营成本，协议含1% - 2%的年租金递增，公司加权平均年租金递增为1.7% [2] 高入住率和稳定加权平均租赁期限 - 公司加权平均租赁期限为9.2年，处于参考组范围内，且近期投资活动使其租赁期限延长，2023年Q4和2024年Q1收购物业的加权平均租赁期限分别达15年和超16年 [7] - 公司入住率达99.7%，处于参考组范围内 [7] 股息 - 公司目前股息收益率约为6.6%，2019 - 2023年股息每股复合年增长率为5.8% [11] 劣势 资产负债表、即将到期债务和派息率 - 公司资产负债表评级为BBB -，覆盖比率为3.9倍，加权平均债务到期年限为5.8年，但2025年将面临总计2亿美元的重大债务到期，占未偿债务近22%，这使其面临较高利率风险，可能影响财务表现和派息率 [8] 高租户集中度 - 截至2024年3月，公司前十大租户占调整后基本租金的68.6%，高于参考组其他公司，租户流动性问题可能影响公司财务表现 [9] 每股调整后运营资金增长 - 2019 - 2023年公司每股调整后运营资金复合年增长率为5.6%，但行业内有公司表现更优，且2024年公司每股调整后运营资金中点指引增长仅为2.2%，低于参考组其他公司 [10] 估值 - 公司远期市盈率/运营资金倍数为12.6倍，低于参考组其他公司，考虑到即将到期债务和高派息率，其风险较高，倍数提升空间不大，预计在12.0x - 13.0x范围内 [23] 投资建议 - 行业内有风险回报比更好的投资机会，如ADC、EPRT和NNN，不建议投资该公司 [14]