文章核心观点 - 联邦房地产投资信托公司通过收购和出售资产优化投资组合，聚焦关键市场，虽面临电商和高利率挑战，但优质零售资产组合仍具增长潜力，同时推荐了零售房地产投资信托行业的部分股票 [2][3][10] 公司资产交易 - 公司收购弗吉尼亚州盖恩斯维尔占地110英亩的弗吉尼亚门户零售中心，增加约66.5万平方英尺优质零售空间 [2] - 公司以1.03亿美元出售加利福尼亚州圣莫尼卡第三街长廊剩余资产，含8栋建筑18.5万平方英尺空间，两次交易共获1.2亿美元 [12] 资产情况 - 弗吉尼亚门户位于29号公路和66号州际公路交汇处，约95%已出租，2023年年度访客量在弗吉尼亚州排名第三，高客流量带动租户销售 [13] - 第三街长廊组合包括14.7万平方英尺零售空间和6万平方英尺办公空间，成功出售体现公司积极的投资组合管理和战略资本配置 [5] 市场环境与挑战 - 多元化租户基础和对必需零售的关注确保稳定现金流，长期来看，公司多元化投资组合和开发混合用途资产的努力可能使其受益 [3] - 电商普及和租户潜在破产可能对公司造成压力，高利率环境也增加了公司的担忧 [3] 股票相关 - 零售房地产投资信托行业中，Kite Realty Group Trust（KRG）和Acadia Realty Trust（AKR）目前均为Zacks排名2（买入） [11] - 过去一个月，KRG 2024年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计上调1美分至2.05美元 [4] - 过去两个月，AKR本年度每股运营资金（FFO）的共识估计上调1美分至1.28美元 [15] - 该Zacks排名3（持有）公司的股票在过去六个月上涨2.9%，而行业下跌0.4% [14]