文章核心观点 - 公司过去十年发展迅速，建立了坚实房地产投资组合，但当前高利率环境影响未来增长，虽现有物业有增值机会但需时间，鉴于股价未因增长放缓有明显折扣，给予“持有”评级 [1][28] 财务历史 - 过去十年公司业务快速增长，收入增长超4倍，反映良好租金收取和快速收购节奏 [2][3] - 现金流持续增长，运营资金和核心运营资金远超总现金股息支付，且未受新冠疫情、俄乌战争、供应链中断和近期加息影响，显示强大房地产投资组合 [4] - 增长不仅依赖原始资本，还通过后续长期债务和新股权融资实现，过去十年后半段居多，长期债务增长约3倍，流通股总数增长81% [5] - 2014 - 2023年公司年度每股股息从1.32美元增至3.48美元，复合年增长率约11%，过去十年收益率未超5%，十年前投资成本收益率超9% [5][6] 商业模式 租赁物业 - 公司拥有全球房地产投资组合，主要集中在北美和欧洲，“物流房地产”主要是战略性仓库空间，物业面向电子商务物流存储和运输需求，2024年第一季度房地产投资组合平均租赁期限近五年 [8][9] - 投资组合租户高度多元化，前25大客户2023年净有效租金占比仅22.4%，多数租户多年运营现金流为正，有能力支付租赁费用 [10] 战略资本 - 通过与全球投资伙伴建立合资企业进行房地产资产管理，主要针对美国以外物业，收入来自为业主提供服务的费用 [12] - 收入包括与费用相关收益和“促进收入”，2024年迄今促进收入几乎为零 [13] 资产负债表 - 公司资产负债表健康，报告显示有880亿美元房地产，仅296亿美元债务，债务加权平均到期期限9.6年，利率低至3% [16][18] 未来展望 收购 - 公司过去十年收购增长显著，但当前高利率环境下，未来收购增长可能放缓，公司总裁表示将坚持投资纪律，注重质量和位置，更具机会主义 [20][21] 现有物业 - 管理层指出现有投资组合有收入增长机会，重点是开发土地储备，可带来超380亿美元建设，增量资本回报率约8.5% [22] - 包括扩大物业面积、将部分资产转换为数据中心、安装太阳能板满足租户电力需求，这些资本使用方式谨慎，有助于增加收入 [23] 主要风险 - 公司面临的最大风险是消费者支出下降削弱电子商务，从而减少对物流的需求，传统衰退中消费者受物价上涨压力影响是不同问题 [24] 估值 - 采用类似现金流折现方法，假设前五年增长5%，后五年增长8%，终端倍数30，10%折现率下每股公允价值约119美元，当前股价110美元略被低估，但增长可能受风险阻碍，估值依赖有利收益率/倍数 [26][27]