文章核心观点 - 公司认为Equity Residential（EQR）是值得投资的REIT，虽不是最便宜，但有A评级、超4.1%收益率、低债务等优势，预计2024年业绩向好，当前估值有10 - 12%年化上行空间，目标价77美元/股，但相比MAA等吸引力稍弱 [2][3][12] 公司概况 - EQR是多户住宅REIT，由亿万富翁投资者Sam Zell创立，旗下有Equity Residential、Equity LifeStyle和Equity Office等REIT，2006年Zell将Equity Office卖给黑石 [2] - 截至2024年3月31日，公司拥有79,688套公寓单元，分布在12个市场的近300个社区，企业价值超300亿美元，每年支付股息超10亿美元 [8] 投资亮点 - 相比历史估值被低估，受益于住房供应不足和租赁住房需求强劲，预计2024年业绩达高端指引区间 [4] - 有A评级，收益率超4.1%，预计有3 - 5%的增长，资产负债表强劲 [4] - 整体定价趋势在恢复，如西雅图混合租金率回升，5月实际入住率超96.2%，旧金山获2023年40%的风投科技资金，入住率情况类似 [5][6] - 自上市以来总股东回报率（TSR）的复合年增长率（CAGR）达11%，跑赢市场 [8] - 目标租户为富裕人群，多位于沿海和南部地区，年龄约30岁出头，工作好、收入高、失业率低 [9] 面临挑战 - 仍有一些坏账，需关注目标市场进一步恶化或坏账增加的情况 [5][11] - 需在维持低运营成本的同时保持良好租金水平 [9] 估值与投资建议 - 公司典型5年平均市盈率（P/FFO）约20 - 22倍，当前估值按20年平均计算，预计年回报率约11 - 12%，目标价约77美元/股 [11][12] - 与MAA相比，MAA当前收益率更高、AFFO倍数更低、债务更低、盈利历史准确率更高，但EQR信用评级无“-” [12] - EQR适合已在MAA等公司达到投资上限的投资者进行多元化投资，公司认为EQR值得买入 [12] 行业数据对比 |公司名称|价格|1周涨跌幅|年初至今涨跌幅|股息连续支付年数|股息支付频率|信用评级|市值（百万美元）|股息收益率|派息率|当前P/FFO|正常P/FFO|差异率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Veris Residential|15.19|2.6%|-8.1%|0|季度|/|1319|1.6%|40.0%|27.4|17.0|61%| |NexPoint Residential|37.80|2.4%|-7.1%|8|季度|/|828|4.8%|69.9%|11.8|18.0|-35%| |BRT Apartments|17.79|1.8%|-6.4%|6|季度|/|332|5.7%|69.4%|15.5|8.8|76%| |United Dominion Realty|39.67|2.0%|-5.4%|14|季度|BBB+|12036|4.3%|80.0%|15.0|17.7|-16%| |Mid - America Apartment Community|136.66|2.2%|0.6%|13|季度|A -|15965|4.3%|74.8%|15.2|19.4|-21%| |Equity Residential|65.07|-0.5%|4.7%|6|季度|A -|24660|4.1%|84.0%|16.8|19.9|-15%| |AvalonBay Communities|197.21|1.4%|4.8%|1|季度|A -|28041|3.4%|68.1%|17.9|20.0|-10%| |Camden Property Trust|106.69|2.9%|6.3%|13|季度|A -|11366|3.9%|72.9%|15.8|20.5|-23%| |Essex Property Trust|268.07|2.9%|7.3%|29|季度|BBB+|17213|3.7%|73.0%|17.5|17.2|2%| |AIR Communities|38.73|-0.1%|11.5%|0|季度|BBB|5613|0.0%|85.1%|16.3|15.9|2%| |Independence Realty Trust|17.33|2.3%|11.7%|2|季度|/|3901|3.7%|62.1%|15.2|22.0|-31%| |Centerspace|68.09|0.1%|18.9%|0|季度|/|1015|4.4%|79.6%|14.4|15.5|-7%| [18][19][20][21][22] IRET基金持仓 - IRET基金前13大持仓中，EQR权重为3.54%，其他持仓包括National Health Investors Inc、Innovative Industrial Properties Inc等 [24]