文章核心观点 - 文章分析了Park Hotels and Resorts Inc.（PK REIT）的投资价值，虽面临技术定价压力和宏观经济不确定性，但积极因素大于消极因素，维持买入评级 [49] 公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金，自去年10月以来股价涨幅超25%，约63%的收入来自客房预订，还有酒店配套服务、餐饮、租赁收入和度假村费用等收入来源 [6][8] 财务表现 第一季度 - 第一季度收入6.39亿美元，运营资金每股52美分，入住率升至70.9%，高于2023年美国酒店63.8%的入住率 [9][11] - 各地区每间可售房收入（RevPAR）大多实现增长，如夏威夷增长6.7%，纽约增长11.4%等，整体RevPAR增长7.8% [13][36] - 净收入和归属于股东的净收入有所下降，但酒店调整后EBITDA和调整后FFO等指标增长，如酒店调整后EBITDA增长16%，调整后FFO增长20.7% [36] 第二季度 - 5月RevPAR增长5.5%，受芝加哥、波士顿和西雅图两位数增长以及基韦斯特超150%增长推动 [20] 全年指引 - 2024财年运营资金预计在2.07 - 2.27美元之间，与Seeking Alpha的中点指引2.19美元接近 [29] 资产与负债 资产 - 有15亿美元的开发项目储备，包括夏威夷村希尔顿酒店等项目，预计夏威夷度假村市场到2033年将增长5%，公司约35%的收入来自该地区 [23][41] - 现金及等价物3.78亿美元，流动比率1.3，财务状况良好 [24] 负债 - 净债务35亿美元，净债务/EBITDA比率5.2倍，高于3倍的普遍接受阈值，但95%的债务为固定利率，降低了负债波动性，加权平均债务成本5.24%，酒店EBITDA利润率27.3% [25] - 大量抵押贷款将于2026年到期，再融资存在风险，但因EBITDA利润率较高，资金成本风险较小 [26] 股息情况 - 5年平均成本收益率5.39%，高于行业中位数，远期股息收益率6.7%，高于2023年平均REIT的4.39%的滞后收益率 [3] 风险因素 - 公司运营受宏观经济变量影响，如美国消费者信心疲软、滞胀和失业率上升等可能冲击酒店行业 [48] - 技术层面显示悲观信号，股价低于10、50、100和200日移动平均线，看跌/看涨期权比率为1.44倍 [46] - 公司夏普比率为负，波动调整后回报不佳，且远低于SPY ETF [5][33] 估值情况 - 若采用Seeking Alpha的指引，公司远期市盈率与运营资金比率为6.81倍，低于行业中位数14.80倍，相对被低估 [50]