文章核心观点 - 2024年第一季度Freddie Mac Multifamily的AIMI指数季度上涨8.7%，全年上涨8.1%，显示投资条件改善，主要得益于房价下跌和利率下降 [1][3] 公司概况 - Freddie Mac Multifamily是美国多户住宅融资领域的领导者，历史上为超90%符合条件的租赁单元提供资金，这些单元对收入不超过地区收入中位数120%的中低收入家庭来说是可负担的，且将购买的约90%多户住宅贷款进行证券化，把大部分预期信用风险从纳税人转移到私人投资者 [2] 指数表现 - 2024年第一季度AIMI指数季度上涨8.7%，全年上涨8.1%，季度上涨在全国和25个区域市场均有体现，过去12个月除一个区域市场外全国均上涨 [3] - 上一季度AIMI指数普遍下降，本季度全国和25个市场均上涨，主要因较低的抵押贷款利率 [7] 影响因素 净营业收入（NOI） - NOI表现不一，全国和五个大都市基本无增长（-0.1%至0.1%），五个大都市增长至少1%，四个大都市收缩-1%或更低 [4] - 11个市场及全国NOI增长，14个市场NOI下降 [5] 房价 - 全国和所有市场房价均下降，降幅从芝加哥的-0.4%到丹佛的-3.8% [4] - 全国和所有市场房价均下降，10个市场收缩超-10% [5] 抵押贷款利率 - 抵押贷款利率下降56个基点，是2010年第三季度以来最大降幅，与上一季度上涨58个基点形成鲜明对比 [4] - 抵押贷款利率全年上涨246个基点，较上一季度涨幅略有回落，但仍是自2000年AIMI指数有记录以来的第二高年度涨幅 [5] 指数说明 - AIMI是结合多户住宅租金收入增长、房价增长和抵押贷款利率的分析工具，用于衡量多户住宅市场投资条件，指数上升意味着投资环境更有利，下降则意味着投资机会更难寻 [6]