文章核心观点 - 看好小市值房地产投资信托基金（REITs），因其可能被高价收购或成长为行业巨头，介绍了PINE、PLYM、WSR三只小市值REITs并给予“投机性买入”评级 [2] 分组1：Alpine Income Property Trust, Inc.（PINE） - 2019年底由CTO Realty Growth战略转型设立，收购20处单租户物业，CTO投资1550万美元获815790股普通股，目前CTO约投资3600万美元，持股约16% [2][3] - 自成立后投资组合显著增长，物业数量从20处增至138处，总面积从90万平方英尺增至380万平方英尺，年化基础租金从1330万美元增至3890万美元 [4] - 投资组合质量提升，前租户、行业、州的租金占比分别从21%、21%、26%降至12%、14%、12%，投资级租户年租金占比从36%增至65% [4] - 拥有优质租户，如Lowe's、Dick's Sporting Goods等，最大租户Walgreens Boots Alliance占租金12%，前10大租户产生约63%租金，平均租约期限6.9年，8家有投资级信用评级 [5] - 长期债务与资本比率52.86%，净债务与预估EBITDA比率7.4倍，EBITDA与利息支出比率3.13倍，2026年前无债务到期，流动性超1.85亿美元 [6] - 2023年每股FFO下降15%至1.47美元，公司执行资产回收策略，处置非投资级租户物业并重新配置资金，分析师预计2024年每股FFO增长6.2%，2025年近3%至1.60美元 [23] - 目前P/AFFO为10.02倍，AFFO收益率9.98%，股息收益率7.16%，因规模和外部管理给予“投机性买入”评级 [24] 分组2：Plymouth Industrial REIT, Inc.（PLYM） - 专注收购、开发和管理单租户和多租户工业物业，市值约9.539亿美元，投资组合3400万平方英尺，含156处工业物业、211栋建筑，分布在12个州 [10] - 大部分租约为三净租赁，一季度80.5%的租金来自三净租赁，54.3%来自多租户物业，45.7%来自单租户物业，租约租金年均递增约3%，一季度投资组合入住率96.9%，同店入住率98.3%，加权平均租约期限3.2年 [10] - 投资组合90%位于“金三角”地区，该地区GDP超国内一半，港口多，90%美国家庭在5小时车程内，超80%的电动汽车和电池生产厂位于此 [11][26][28] - 长期债务与资本比率64.55%，已连续7个季度去杠杆，一季度末净债务与调整后EBITDA比率6.7倍，大部分债务为固定利率，年EBITDA能覆盖利息支出3.17倍，2024年债务到期少，一季度末无担保信贷额度1.946亿美元 [12][28] - 2020 - 2023年每股FFO基本持平，分析师预计2024 - 2026年分别增长3.4%、8.0%、5.6% [29][31] - 目前P/FFO为11.15倍，AFFO综合倍数11.95倍，股息收益率4.53%，2023年AFFO派息率52.02%，给予“投机性买入”评级 [32] 分组3：Whitestone REIT（WSR） - 购物中心REIT，市值约6.6496亿美元，投资组合500万平方英尺，含55处露天购物中心，位于亚利桑那州和得克萨斯州，目标收购高增长、人口密集市场的物业 [58] - 目标服务型零售商，一季度租户1431家，最大租户占租金2.1%，一季度GAAP租赁利差续约15%、新租26%，租金同比增长7%，季度末入住率93.6% [58] - 过去FFO增长不稳定，2017 - 2023年有增有降，分析师预计2024 - 2026年分别增长11.9%、7.2%、15.4% [45][48] - 目前股息收益率3.78%，2023年AFFO派息率69.57%，P/AFFO为17.85倍，高于历史平均倍数，给予“投机性买入”评级 [56][38]