文章核心观点 - 公司是美国领先的专业护理房地产投资信托基金，一季度调整后运营资金改善，有望继续支付股息，股票基于调整后运营资金仍便宜，风险回报适中，维持“买入”评级 [1][13][14] 公司基本情况 - 公司是专注于老年人的医疗房地产投资信托基金，在专业护理和老年住房领域有大量投资，2024年第一季度专业护理和过渡护理设施投资占比71%，老年住房占比29%，房地产资产价值99亿美元 [15] 投资与资产处置 - 2024年第一季度完成7500万美元新投资，包括1330万美元新房产投资，还出售表现不佳资产 [1][6] - 公司将部分租赁给Lavie的物业租约转让给其他运营商，出售两个租赁给Lavie的设施获770万美元，还完成租赁给Guardian Healthcare的最后六个物业的过渡 [16] 财务数据 运营资金 - 2024年第一季度调整后运营资金为1.761亿美元，同比增长10%，主要因房地产交易减值降低 [17] - 2024年第一季度每股调整后运营资金为0.68美元，股息支付率从上个季度的99.1%降至98%，过去十二个月为95% [18] 投资数据 |投资类型|设施总数|投资金额（千美元）|投资占比|运营设施数|运营床位数|每床投资金额| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |专业护理/过渡护理|659|6432486|71%|639|67713|95美元| |老年住房|221|2681101|29%|212|14857|180美元| |总计|880|9113587|100%|851|82570|110美元| |其他房地产贷款应收款| - |502647| - | - | - | - | |非房地产贷款应收款| - |269342| - | - | - | - | |待售资产| - |81546| - |15|1815| - | |总投资| - |9967122| - |866|84385| - | [6] 新投资活动（2024年第一季度） |投资活动|金额（千美元）|占比| | ---- | ---- | ---- | |不动产|13269|17.7%| |在建工程|14788|19.7%| |资本支出|5664|7.6%| |房地产贷款应收款|41241|55.0%| |总计|74962|100.0%| [17] 各季度每股数据 |指标|Q1 - 24|4Q - 23|3Q - 23|2Q - 23|LTM| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |调整后运营资金（AFFO）|0.68美元|0.68美元|0.71美元|0.74美元|2.82美元| |可分配资金（FAD）|0.65美元|0.64美元|0.68美元|0.70美元|2.67美元| |股息|0.67美元|0.67美元|0.67美元|0.67美元|2.68美元| |AFFO支付率|97.9%|99.1%|94.1%|90.0%|95.1%| |FAD支付率|102.7%|105.2%|98.8%|95.4%|100.4%| [19] 股息与估值 - 公司预计2024年每股调整后运营资金为2.70 - 2.80美元，当前股价31.83美元，对应调整后运营资金倍数为11.6倍 [9] - 考虑到公司疫情后基本面恢复和调整后运营资金增长，以及未削减股息，公司调整后运营资金倍数可能达到12.0 - 13.0倍，对应内在价值34 - 36美元 [10] - 过去十二个月，公司股票交易的FFO倍数在10.0 - 12.6倍之间，目前略高于该估值范围中点 [20] 风险因素 - 与部分运营商存在付款问题，若有运营商出现付款问题导致租金短缺，可能影响公司支付指标 [11][16] - 股息安全边际不大，存在公司收益不足并削减股息的可能性 [21]