文章核心观点 - 公司股价基本持平但核心基本面改善，一季度FFO每股收益增长约3%，未来FFO增长有望强劲，仍值得买入且增长前景改善 [4] 推荐理由 - 估值倍数低于历史水平，相对于同行溢价收窄 [1] - 行业内最低的FFO派息水平之一，增长前景好 [1] - 投资级资产负债表、保守的FFO派息水平和防御性业务下，收益率有吸引力 [1] 一季度财报情况 FFO增长情况 - FFO每股收益较2023年第一季度增长3.1%，主要因物业运营收入增长5.6% [3] 各物业板块表现 - 住宅投资组合同店增长超6%，零售端同中心增长3.8%，显示零售物业需求有韧性 [3] 零售板块租赁情况 - 一季度续租使租金提高约9%，店铺和零售空间入住率提高约70个基点至91.4%，锚定租赁比例达95.8%，未来还有200个基点提升空间 [3] 零售租赁交易情况 - 一季度进行104笔零售租赁交易，现金租金比上一租户最后一年高9%，直线基础上高20%，合同租金涨幅达2.3%，使整个零售投资组合加权平均合同租金涨幅升至约2.25% [3] 并购活动情况 - 公司在并购方面采取更积极措施，首席执行官认为并购机会增加，将推动FFO增长 [3] 资产负债表情况 - 一季度进行4.85亿美元再融资，2026年前无重大到期债务，使营收更直接转化为FFO [3] 业绩指引情况 - 管理层收紧并上调2024年FFO指引5%，可比增长前景从2%提升至3.5% [3] 潜在风险 利率风险 - 若利率长期维持高位，2026年再融资时FFO将面临下行压力 [7] 零售板块风险 - 截至2024年第一季度，约77%的业务来自零售物业，对经济动态敏感且受电商压力，但前十大租户有投资级资产负债表，近80%零售物业以杂货店为锚定，且物业所在地区人口和收入情况良好 [7] 估值风险 - 目前公司P/FFO为15倍，较行业平均溢价11%，但当前倍数较三年前低约40%，利率下降时有倍数扩张潜力 [7] 估值分析 - 公司债务与EBITDA比率比行业平均低约21%，股息收益率与行业平均4.35%基本一致，2024 - 2025年FFO增长共识估计比行业同行高70个基点，并非被高估，应视为可持续的股息王者 [8]