报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2023 年上海集中新建租赁住房项目吸引大量“新市民”换租，平抑住房租赁市场价格 2024 年租赁住房项目入市速度减缓，待去化项目多、空置率高，多数项目推优惠活动毕业季特定区域和档次租赁市场活跃度提升，中低端项目空置率降、租金涨，高端项目表现疲软 [24][25] 根据相关目录分别进行总结 租赁住房市场运行情况 - 2024 年 1 月 1 日至 5 月 31 日上海 12 个纯租赁住房项目获交付许可证，分布 6 个行政区 近一年 41 个项目获证，总面积 202 万平方米 今年施工进度放缓，前五月月均交付项目数略减，3 - 5 月月均交付面积超 1 - 2 月 [2][3] - 2021 年至今大部分交付的 R4 类租赁住房项目在浦东新区和闵行区，松江区第三 2024 年浦东新区交付面积最大，闵行区、松江区、黄浦区紧随，普陀区和徐汇区有小体量项目交付 [6] 个案分析 - 佰舍 LITE（西岸店）位于徐汇区百色路 218 号，在工业园区、办公楼聚集区，交通便捷程度一般但有远期规划，提供区域稀缺 LOFT 房型 [9][10][11] - 项目主要户型有单间居室、复式一居室、复式二居室、双床居室，年租月付价格分别为 7000 - 9000 元、70 - 130m² 对应 9000 - 13000 元、130 - 190m² 对应 13500 - 15000 元、41 - 55m² 对应 7200 - 8000 元 其他费用含水费、电费，公区和房间配置丰富 [13][14] - 周边 40 - 60 平方米一居室公寓租金约 5000 - 6000 元/月，130 平方米三房租金约 10000 元/月 对于接受同等档次和面积的租户，住宅小区总价有优势、功能分区清晰 对于追求高品质生活、家庭成员结构简单者或有短期居住需求者，该项目值得考虑 [16][17] - 随着租赁住房供应增长，差异化竞争是关键 佰舍 LITE（西岸店）虽价格略高，但品质优、房型和产品类型稀缺，有竞争力 [18] 近期政策及动态 - 4 月 15 日，财政部、住建部发布通知，提出保障性住房、老旧小区改造等财政补助新要求，住房保障资金按因素法测算分配并结合财政困难程度调节 [19] - 5 月 16 日，国家发改委发文表示要健全房地产企业主体监管制度，推进保障性住房建设，构建房地产发展新模式，促进市场平稳健康发展，统筹地方债务风险化解和稳定发展等 [20] - 3 月上海集中式公寓市场供应回暖，新开项目 7519 间房源，占一季度总体供应 60% 一季度新开 27 个项目，超 1.2 万间房源，预计二季度供应量增加 [21] - 浦东新区浦电雍萃是老旧建筑翻新改造项目，可提供 91 套租赁房源 浦东 k2 地块保障性租赁住房项目是改建项目，限制东航体系员工入住，开业出租率超 90% [22] - 3 月 25 日，建信住租·魔方田林社区在徐汇区启幕，是上海首个市场化转让的 R4 项目，共 514 间房源，主要户型为 28 - 36 平方米一房和 58 平米一房一厅 [23] 总结与展望 2024 年租赁住房项目入市减缓，待去化项目多、空置率高，多数项目推优惠活动 毕业季特定区域和档次租赁市场活跃度提升，中低端项目空置率降、租金涨，高端项目表现疲软 [24][25]