报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 临近年中居住租赁市场总体平稳，新挂牌房源增加且以低总价小户型为主，产业园区周边房源成交活跃度上升，租赁价格处于下行通道，随着房产新政推动部分房源或由租转售，中长期整体市场租金将趋于稳定 [19][20] 根据相关目录分别进行总结 整租市场运行情况 - 挂牌量仍处高位，2024年5月全市存量住宅整租房源挂牌量达5.6万套为近一年第二高位，挂牌均价维持在7900元/月左右，60平方米以下小户型占比增多 [2] - 成交量环比有12%的上涨，5月临近毕业季租赁需求回升，叠加房产新政推动和部分房源由租转售，租客担忧未来房源选择受限 [2] - 成交均价企稳，近三个月成交均价稳定在7100元/月左右，随着房产政策利好房东信心恢复，成交周期缩短，议价空间变小 [5] - 低端市场成交活跃，房龄超30年小区小户型房源挂牌量和成交量显著回升，房龄21 - 30年房源挂牌价格高、配套老化，挂牌积极性不高，成交量环比下降，房龄20年以内次新小区总体挂牌量稳定，成交量无显著波动 [6][8] - 小户型房源关注度提升，多个大型新建租赁住房入市影响个人租赁市场，但市区小户型精装一居室受租客青睐，成交去化快，占比显著提升；二房和三房挂牌积压多，目前成交平稳；四房及以上改善大户型有一定稀缺性，挂牌和成交量小幅提升 [8] 典型案例分析 - 东外滩板块交通便捷，有内环高架、多条轨道交通和城市主干道，生活配套齐全，有大型超市、商场、医院、公园等，且有一定产业聚集，东北角互联宝地集聚物联网、人工智能、大数据等核心产业 [9][10][11] - 明园村小区为1978年竣工售后公房小区，规模中等约1300户居民，由5至6层、一梯多户多层住宅构成，距轨交12、18号线江浦公园站步行约5分钟，小区内同类房源租金差异主要体现在装修上，6月1房普通装修租金约3900 - 4400元/月，精装修房源租金高出约10% [14][17] - 小区所在区域租赁市场成熟，配套完善，周边互联网企业多，单身从业者对室内居住条件有要求，小户型、精装修房源受青睐，租金高但租赁情况好 [18]