报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕成都产业链不动产展开研究，指出成都工业发展正处转型期，电子信息与新材料产业是关键突破口，能构建多产业生态圈；产业链不动产概念是企业不动产的发展，适配当前经济周期；产业与不动产相互依存，政府应使产业功能区规划和载体建设模式与之匹配 [4][58][65] 根据相关目录分别进行总结 产业篇 转型：开启产业新周期，成都工业瞄准新质生产力 - 起始：“退二进三”成效显著，2012 - 2022年成都第三产业增加值从2800亿元升至1.3万亿元，占GDP比重从39.1%升至66.1%，经济增量约80%由第三产业贡献；同期工业制造业成长缓慢，2012 - 2022年全口径工业增加值增长1715亿元，增幅51.2%，低于全国平均，2023年工业发展仍面临挑战 [8][11] - 转折：成都提出“工业立市、制造强市”，推进新型工业化，建设全国先进制造业基地 [14] - 预见：回顾成都工业“三次创业”历程，当前处于“三次创业”的新型工业化发展时期，面临挑战，电子信息和新材料有望成为链接产业的桥梁 [15][20] 融合：电子信息与新材料搭建产业协同桥梁，成都经济同频共振 - 曾经：电子信息产业是成都核心支柱产业，2022年计算机、通信和其他电子设备制造业营收达5128.3亿元，占规上制造业总营收32.1%，对制造业总营收增长贡献率连续十年超30%，并形成6大重点发展领域 [22][24][27] - 如今：电子信息产业是先进制造业转型升级的转换器和倍增器，与其他产业有一定融合，未来跨行业生态圈将扩大；新材料产业是串联不同产业的粘合剂，2022年材料制造业营收占比14.9%，投资增长，利润回升，与仪器仪表、航空制造等产业融合度高 [32][37][41] - 电子信息与新材料上中游硬软件：传感器、碳纤维复合材料、光电子器件等对智能网联新能源汽车、航空、数据中心等未来新兴产业有跨行业应用潜力 [46] 载体篇 ICRE - 产业链不动产策略 - 升维，不动产策略聚焦“产业链”研究：从“企业不动产（CRE）”发展到“产业链不动产（ICRE）”，ICRE关注产业链上下游产业聚集和跨产业融合，适配区域产业招引，目标是实现区域产业聚集等，主体对象更多是政府等监管服务运营机构 [61][65][66] 共生：成都产业与不动产策略的共生共荣之路 - 发展（2009 - 2015）：完成灾后重建，GDP增速高，土地出让面积增加，工业和服务业发展，城市化布局清晰 [67][68] - 调整（2015 - 2022）：中心城区土地稀缺，城市外扩，第三产业引领经济增长，商业办公先去化后需求下滑 [69] - 重启（2023开始）：GDP弱修复，实施“建圈强链”，优化产业生态圈，工业建设关注土地利用效能，城市建设聚焦老城更新 [70] 链条：成都电子信息行业产业链不动产特征展现 - 办公职能主导需求，办公空间占比超六成：对集成电路、传感器及新型显示三条产业链近3.6万家企业研究发现，企业服务属性显著，以办公为主导的载体占比60.2%，办公楼中超3/4选择“非优质商业办公楼” [71][72][74]