报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年上半年受新房市场下行影响土地成交规模同比降16%创2010年以来同期新低 各能级城市表现基本一致 市场热度明显下行 溢价率降至4.2% 未来房企投资聚焦核心一二线城市优质板块 典型房企投资额低位运行 央国企和城投是中坚力量 核心地块竞争将更激烈 三季度土拍热度有望点状回升 但短期投资意愿难提升 [2] 各部分总结 土地成交规模与价格 - 全国300城经营性土地上半年成交建面2.97亿平方米 同比降16% 平均楼板价2555元/平方米 同比降21% 除1月外各月成交规模同比均降 [3] - 各能级城市表现有差异 一线量跌价涨 二三线量价齐跌 一线城市成交量降幅最大 成交规模同比降40% 成交金额降37% 三四线城市成交建面同比降16% 成交金额降31% 二线城市成交建面、金额同比降幅分别为11%和34% 一线成交均价微涨5%至23619元/平方米 二线成交均价降至4591元/平方米 降幅26% 三四线城市同比跌18% 降至1479元/平方米 [3] 流拍情况 - 2024年上半年土地流拍率与2023年下半年基本持平 均在15%左右 二季度流拍率增至18% 较一季度增加近7个百分点 5、6月流拍率均超20% [4] - 三四线城市土地市场寒冬 淮安、台州等城市多宗地块流拍 因楼市萎靡、新房成交疲软、房企流动性压力大 拿地焦点集中于去化风险低的城市 [4] 企业投资情况 - 二季度企业投资未明显提升 投资百强门槛值、总量同比跌幅大 二季度投资额为近三年季度新低 拿地金额百强门槛同比降四成 [6] - 1 - 5月新增货值、总价和建面百强总额同比分别降27%、32%和16% 二季度投资百强拿地金额同、环比分别降60%和12% [8][10] - 拿地销售比低至0.15 二季度投资意愿无起色 资源集中头部企业 销售10强企业货值集中度过半 [12] - 截止5月末投资金额百强房企中 城投平台56家 央国企21家 民企23家 央国企金额占比48% 城投占比29% 民企数量和金额占比双低 [12][13] - 5月末近七成销售百强房企未拿地 拿地金额TOP10房企投资额同比降36% 仅7家房企拿地金额超百亿 较同期减少4家 部分央企投资放缓 国贸地产拿地金额、货值同比增长 [14] 展望 - 部分城市如成都、合肥上半年溢价率超10% 南京、青岛近期土拍热度上升 南京、天津等多个城市将出让低密宅地 土拍市场热度有望点状回升 新房市场有望加快筑底 [17] - 政策落地效果需时间检验 短期房企投资意愿难大幅提升 未来投资聚焦核心一二线城市优质板块 核心城市郊区及部分三四线投资走弱 典型房企投资额低位运行 央国企和城投是中坚力量 核心地块竞争更激烈 [18]