报告核心观点 - 2024年上海第三批次集中供地交易7月9日结束，延续二批次模式，4幅地块总出让金额91.33亿元，平均溢价率8.44% [1] - 本批次供地取消最高限价和房地联动价限制，土地市场呈现冷热分化不均、央国企包揽全部地块等特点 [3][8][9] 地块成交结果 - 奉贤区奉贤新城12单元02A - 04A地块为普通商品房用地，成交总价158767万元，溢价率0%，竞得人奉贤发展 [2] - 宝山区顾村大型居住社区BSP0 - 0103单元0308 - 02、0314 - 05地块为普通商品房、街巷、商业用地，成交总价311195万元，溢价率0%，竞得人招商蛇口&中旅投资 [2] - 杨浦区平凉社区02H1 - 01地块为普通商品房用地，成交总价220272万元，溢价率21.18%，竞得人保利发展 [2] - 杨浦区长白社区H2 - 17地块为普通商品房用地，成交总价223023万元，溢价率17.12%，竞得人越秀&北京城建 [2] 供地特点 - 取消最高限价，6月7日公告取消10%最高溢价限制，明确溢价率超出限度后转入摇号环节，恢复“价高者得”模式提升土地资源市场化配置效率 [3] - 放开房地联动价限制，取消“房地联动价”设置，可提升市场信心、使“倒挂”现象逐步消失、增加房企利润空间 [4][6][7] - 冷热分化不均，杨浦区2幅地块高溢价成交，宝山区和奉贤区2幅地块零溢价底价成交 [8] - 央国企包揽全部地块，地价上限取消对房企资金实力要求提高，4幅地块均由央国企竞得 [9] 地块区域分布 - 4幅地块分布在杨浦区2幅、宝山区1幅、奉贤区1幅，外环线内外地块数量各占一半 [10] 个别地块分析 - 杨浦区2幅地块受关注高，平凉社区02H1 - 01地块土地面积13833.5㎡，容积率1.8，计容建筑面积24900.3㎡；长白社区H2 - 17地块土地面积13798.77㎡，容积率2.3，计容建筑面积31737.17㎡ [11] - 2幅地块距地铁站直线距离均在1公里以内，区域居住品质与宜居性好，有商业综合体、休闲胜地和优质教育资源 [12] - 平凉社区02H1 - 01地块在内环内，未来两年有新房供应潮，被保利发展以21.18%溢价率、22.03亿元竞得 [14] - 长白社区H2 - 17地块在内中环间，周边新房少，被越秀和北京城建联合体以22.3亿元、17.12%溢价率拿下 [14]