报告行业投资评级 报告维持行业评级为"强于大市"。[7] 报告的核心观点 购房成本持续降低,市场有望逐步回暖 - 降低LPR利率一方面有望带动房地产市场需求释放,另一方面利好存量贷款成本下降,提振市场信心。[3] - 以北京为例,假设贷款总额为300万,贷款年限30年,本次贷款利率下调10BP,月供减少167元,还款总额减少6万元。[3] 商品房存量较为充足,预售制度有待循序渐进改革 - 根据七普数据,2020年我国家庭户人均住房面积达41.8平方米,人均房间数达到1.2间,已达到较高水平。[4] - 截止2024年6月,我国待售商品房面积达7.39亿平方米,同比增长15.2%,处于历史高位。[4] - 预售制度的弊端逐渐显现,购房者的权益得不到保障。目前供需关系已发生转变,房地产长久健康的发展或需要更适配的销售模式。[4] 预售制度转型需循序渐进,配套相关资金政策 - 如立即取消预售制度,可能会导致房企资金断裂,在建项目停工或延迟交付。[5] - 可考虑根据项目进展按比例进行预售款支付,同时加强预售资金的监管。[5] - 长期来看,若要完成预售向现房销售的转变,还需对房企的融资渠道、融资成本进行优化,同时对土地市场及相关税费进行改革,降低房企的资金压力。[5] 地产税收制度改革利长远,土地财政短期或持续承压 - 2021年土地出让收入金收入达8.7万亿元,2023年降至5.8万亿元。[6] - 长期来看,房产税有利于稳定地方财政,缩小贫富差距。短期来看,目前房地产市场销售承压,土地市场低迷,房产税推出概率较低。[6] - 从供需两端降低成本有望提振市场信心,带动市场回暖,如优化供给端的土地增值税、需求端的契税和增值税等。[6] 投资建议 - 关注土储优质、资金充足的国央企,以及具备优质改善型产品塑造能力、布局高能级城市的房企。[7] - 二手房市场活跃度较高,建议关注二手房交易龙头企业。[7]