报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年第二季度上海办公租赁市场处于恢复阶段，整体需求未显著提升，供需失衡局面延续，预计市场下行趋势仍将持续 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 全市办公租金季度走势 - 上海办公平均租金延续上季度下跌趋势，环比下跌1%，降至4.3元/㎡·日 [2] - 各环线租金持续普跌，内中环跌幅最大，内环内区域平均租金下跌0.8个百分点至5.9元/㎡·日，内中环平均租金下跌1.3个百分点，降至4元/㎡·日 [2] - 部分楼龄长、产权分散楼栋翻新工程复杂，散售单元产权人低价招租加剧市场竞争，拉低平均租金水平 [2] 全市办公环线租金季度走势 - 各区办公租金延续下跌趋势，多数区域跌幅放缓，仅松江区、奉贤区、青浦区、闵行区与黄浦区跌幅在1个百分点以上 [3] - 外围区域租赁情况疲软，面临维持存量客户与新增客户入驻困境，影响市场活力与租金稳定性 [3] 租金普遍下调，中高端及高端市场跌幅较大 - 甲+级办公租金环比下跌1个百分点，黄浦滨江、静安寺与北外滩区块跌幅超两个百分点，黄浦滨江外滩金融中心部分房源降价超10% [4] - 甲级办公租金整体跌幅达1.6个百分点，前滩、金桥与打浦桥区块跌幅超3.5个百分点，部分业主推特价房，报价同比降幅超20%，第三方运营商降价竞争 [4] - 乙+级办公租金整体下跌1.1个百分点，中山路宜山路与南京路石门路区块环比跌幅超4个百分点，品牌效应弱区域招商难 [7] - 乙级及以下档次办公租金环比下跌0.6个百分点，部分楼栋提升物业服务体验增强租户黏性 [7] 需求市场疲软，办公空置率呈现持续上扬趋势 - 2024年第二季度上海全市聚集区平均空置率为22.6%，连续五个月上升 [8] - 经济放缓使企业缩减办公租赁需求，市场供应过剩，行业结构调整带来供需缺口 [9] - 部分业主提供2至10个月免租期吸引企业入驻，激活市场 [9] 总结与展望 - 短期上海办公租赁市场供大于求，远程与灵活办公冲击传统写字楼需求，高品质等楼宇受市场欢迎 [10] - 新兴区域发展与项目升级改造加剧竞争，部分办公产品考虑转型居住型产品 [11]