行业投资评级 - 悉尼CBD办公楼市场的主要收益率在2024年第二季度保持稳定 核心CBD区域的平均主要收益率为6 0% [1] 核心观点 - 2024年第二季度 悉尼CBD办公楼市场的主要净面租金上涨2 1% 其中Midtown区域涨幅最大 达到3 6% 但激励措施从35%增加到36% 有效租金仅微涨0 3% [1] - 租户需求主要由专业和金融服务驱动 占租赁活动的67% 核心区域的租赁量占2024年上半年总租赁量的76% [1] - 2024年新供应预计达到188 771平方米 其中154 705平方米来自三个车站上盖开发项目 80%已预租 [1] 市场表现 - 核心区域的净面租金为1 477美元 平方米 季度增长2 5% 年增长5 0% 有效租金为888美元 平方米 激励措施为34% [3] - Midtown区域的净面租金为1 214美元 平方米 季度增长3 6% 年增长6 6% 有效租金为543美元 平方米 激励措施为38% [3] - 整个CBD的平均净面租金为1 317美元 平方米 季度增长2 1% 年增长4 6% 有效租金为756美元 平方米 激励措施为36% [3] 租赁活动 - 2024年至今 金融和保险行业占租赁市场的17% 专业服务占38% TMT行业占5% 房地产行业占7% 政府占29% [2] - 近期重要租赁交易包括Link Market Services在Midtown区域租赁2 300平方米 净面租金为1 550美元 平方米 激励措施为40% [4] - Grant Thornton在核心区域租赁3 826平方米 净面租金为1 800美元 平方米 激励措施为35 6% [4] 重大销售 - 55 Pitt Street以13亿美元售出 净可出租面积为63 000平方米 单价为30 952美元 平方米 [5] - 5 Martin Place以2 962亿美元售出 净可出租面积为33 500平方米 单价为17 684美元 平方米 收益率为6 0-6 25% [5] - 255 George Street以3 638亿美元售出 净可出租面积为38 997平方米 单价为18 658美元 平方米 收益率为6 4% [5] 主要开发项目 - Parkline Place项目位于Midtown区域 净可出租面积为47 565平方米 预租率为3% 预计2024年下半年完工 [6] - Metro Martin Place North Tower项目位于核心区域 净可出租面积为75 000平方米 预租率为84% 预计2024年下半年完工 [6] - Metro Martin Place South Tower项目位于核心区域 净可出租面积为32 140平方米 预租率为94% 预计2024年下半年完工 [6]