报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 今年上海第四批次集中供地于8月7日结束，5幅地块一次性出让，土地总面积11.56万平方米，总出让金额109.5亿元，平均溢价率12.1%，本批次供地有合理布局优配资源、超半数地块仅1家房企参拍、热门地块设30%最高溢价率等特点，徐汇区斜土街道xh128D - 07地块受关注，成交楼板价刷新上海土拍记录，未来徐汇滨江房价体系或上涨 [1][3][4][5][8][9][10] 根据相关目录总结 地块成交情况 - 本批次供地5幅地块总出让金额109.5亿元，平均溢价率12.1%，徐汇区斜土街道xh128D - 07地块以30%封顶溢价率成交 [1] - 各地块成交信息：徐汇区斜土街道xh128D - 07地块成交总价480480万元，溢价率30%，竞得人绿城；奉贤区奉贤新城11单元A02C - 03地块成交总价255217万元，溢价率0%，竞得人奉贤新城；青浦区重固镇福店路东侧36a - 01地块成交总价42863万元，溢价率0%，竞得人保利发展；虹口区江湾镇街道HK0017 - 18、HK0017 - 21、HK0018 - 31地块成交总价120012万元，溢价率6.48%，竞得人绿城；浦东新区北蔡楔形绿地C06 - 01地块成交总价196280万元，溢价率0%，竞得人浦开 [2] 供地特点 - 合理布局，优配资源，住宅用地整体质量较优，部分地块考虑居住环境舒适性和生活便利性，如北蔡地块毗邻绿地资源，虹口江湾地块位置优越预计高效去化 [3] - 超半数地块仅1家房企参拍，受房地产政策调控和市场环境变化影响，房企投资更谨慎理性 [4] - 热门地块设置30%最高溢价率，取消10%限价政策后，徐汇区xh128D - 07地块引入30%溢价率上限，遏制非理性竞价，缓解房价上涨压力，为市场可持续健康发展奠定基础 [5][6] 地块区域分布 - 5幅地块分布在青浦区、徐汇区、虹口区、浦东新区、奉贤区，3幅位于外环线以内，2幅位于外环和郊环之间 [7] 个别地块分析 - 徐汇区斜土街道xh128D - 07地块受7家房企及联合体争夺，是取消10%最高限价后首幅设封顶价地块，封顶价为起始价130% [8] - 该地块原为商办用地，经规划调整为普通商品房，采用招挂复合出让方式，位于徐汇滨江区域，距滨江400米，与高端住宅项目相邻，江景视野受一定遮挡 [9] - 绿城以最高限价、30%封顶溢价率竞得该地块，成交楼板价13.1万元/㎡，刷新上海土拍成交楼面单价记录，与周边高端住宅小区价格持平 [9] - 该地块规划免除部分硬性约束，可打造成高端住宅小区，伴随房地联动价格机制取消，徐汇滨江房价体系或上涨 [10]