报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年二季度上海商办用地市场成交量回升，整体表现略好于去年同期水平，但成交价格下跌，办公自持规划建筑面积减少 [2][4][5][8] 根据相关目录分别进行总结 商办用地交易情况 - 供求情况：2024年二季度上海供应8幅商办用地，较上季度增加4幅；供应土地总面积约15.77万平方米，较上季度上涨275%，同比提升318%；供应建筑面积总计约21.45万平方米，较上季度增长108%，同比上升130%；8幅商办用地全部完成出让，成交土地总面积约15.77万平方米，环比上涨114%，同比增幅318%；成交规划建筑面积约21.45万平方米，环比上涨17.44%，同比提升130% [2] - 价格情况：2024年二季度商办用地成交价格总计约8.46亿元，较上季度下跌31.57%，同比跌幅53.02%；平均成交楼面地价约3944元/平方米，较上季度下降41.73%，同比减少79.55% [5] 办公自持情况分析 - 2024年二季度成交的商办用地中，办公自持规划建筑面积约为4.37万平方米，较上季度减少约四成，与2023年同期相比，微跌1个百分点 [8] - 2023年至今全市共计成交56幅商办用地，计容成交建筑面积96.31万平方米，其中办公自持规划建筑面积共计29.35万平方米，占比为30.47% [10] - 2024年二季度，全市仅青浦区有2幅涉及办公用途的地块成交；蟠龙路东侧地块办公物业自持比例不低于50%，自持规划建筑面积为1.80万平方米；金泽镇水乡客厅地块办公物业自持比例不低于40%，自持规划建筑面积为2.57万平方米；2023年至今青浦区办公新增规划建筑面积总量已达27.21万平方米，其中2024年已累计新增办公规划建筑面积24.54万平方米 [10][14] 重点出让地块介绍 - 2024年二季度共有2幅涉及办公用途的地块成交，全部位于青浦区；1幅地块为办公、餐饮旅馆及商业用途，另1幅地块为商办用途 [15] - 青浦区西虹桥蟠龙路东侧25 - 07地块位于17号线蟠龙路站附近，土地用途为商办用地，由波司登新时代商业发展有限公司竞得，成交土地面积约2.14万平方米，成交总价4.13亿元；地块坐落于虹桥商务区西虹桥片区核心地带，项目落成后将实现商业、办公、酒店等功能的全面融合，推动区域产业结构的优化升级；上海为企业提供广阔发展平台，以西虹桥区域为例，本次出让地块对面，今年1月已成功交易三幅总部用地，吸引了三棵树、新潮传媒及惠泰医疗的总部入驻 [16][17][19]