报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月上海商办物业新增供应面积显著下降，但成交面积环比上升，二手办公和商业成交量略有下降，各区域和项目表现存在差异 [3][6][10][15] 各部分总结 新增供应情况 - 7月上海商办物业新增供应总面积5.38万平方米，环比降50%，商业物业供应2.14万平方米，环比跌60%，办公物业供应3.23万平方米，环比跌幅41% [3] - 7月商办物业供应主要分布在五个行政区，商业物业新增集中在宝山区、嘉定区、青浦区与徐汇区，宝山区供应面积超1.2万平方米，占比58%，总供应套数43套，环比大幅下降；办公物业新增集中在徐汇区和杨浦区，徐汇区新增超2.6万平方米，两区总供应套数6套 [5][6] 成交情况 - 7月上海商办物业成交总面积11.87万平方米，环比升71%，创近半年最高，商业物业成交面积8.24万平方米，环比涨幅超100%，成交套数425套；办公物业成交面积3.63万平方米，环比涨18%，成交套数118套，环比跌11% [6] - 7月商办物业成交分布于12个行政区，比上月增加两个，商业物业浦东新区成交面积5.21万平方米，占比63%，普陀区与松江区成交面积均超0.6万平方米；办公物业青浦区成交面积2.66万平方米，居首位，其余区域平均成交面积仅0.12万平方米 [6] 典型项目 - 办公典型项目青浦卓越商务广场位于青浦工业园区西南侧，7月成交60套办公房源，总成交面积24101平方米 [7] - 商铺典型项目绣云新都位于浦东新区川沙区域，7月成交201套商业房源，成交总面积45128平方米，其中一套整栋交易面积33531平方米，其余为社区商业配套 [8] 二手办公情况 - 7月上海二手办公成交量约4.75万平方米，环比降17%，中心区域成交活跃度降低，占比55%，较上月减少8个百分点，外围区域总体平稳，奉贤区环比增长81% [10] - 7月超半数区域二手办公成交量环比微跌，黄浦区与长宁区跌幅超50%，浦东新区、静安区与嘉定区较活跃，成交量均超5000平方米，浦东新区以6298平方米成交量居首 [12] - 近三个月二手办公市场热门成交项目集中在中心城区，物业类型以标准办公为主，有两个新上榜项目，和一大厦位于静安区，近三个月成交面积897平方米，4套房源同日成交，均在20层，整层成交可能性较大 [13][14] 二手商业情况 - 7月上海二手商业市场成交量约3.02万平方米，环比降14%，居住区社区配套商业成交量活跃，传统商铺投资热度处于恢复期 [15] - 7月外围区域二手商业成交量环比下跌，平均跌幅约30%，但表现优于中心城区，浦东新区与金山区连续三个月包揽前两名，成交面积分别为6186平方米与5000平方米；中心区域黄浦区和普陀区成交量均超2500平方米，创近半年单月新高 [16] - 近三个月二手商铺市场成交热门项目主要分布在外围区域，占比80%，除居住区商铺市场活跃外，商业街房源也是成交热点，本次榜单有7个新增项目，城市经典一期(玉墅)位于浦东张江区域，7月成交两套商铺，总成交面积超3000平方米 [17][18]