报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2] 报告的核心观点 - 报告公司2024半年报营收利润下滑主因毛利率下滑 未来随着优质项目逐步结转业绩有望持续回升 考虑当前房地产市场承压下调2024 - 26年归母净利润预测 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2024年8月30日招商蛇口发布2024半年报 1H24实现营业收入512.7亿元同比 - 0.3% 实现归母净利润14.2亿元同比 - 34.2% 2Q24实现营业收入275.3亿元同比 - 24.5% 实现归母净利润10.8亿元同比 - 42.3% [1] 点评 - 营收利润承压主因毛利率下滑 1H24公司房地产项目平均结转单价下降开发业务营业收入同比减少带动整体营收小幅下滑 归母净利润同比 - 34.2% 一是受市场下行影响当期结算项目毛利率下滑 1H24结算毛利率11.98%同比下降4.28pct 二是合作项目投资收益亦受市场影响 1H24公司投资收益11.15亿元同比减少3.53亿元 [1] - 销售结构持续优化核心城市地位巩固 1H24公司销售金额1010亿元同比 - 39%（TOP100房企平均同比 - 42%） 销售排名稳居行业前五 1H24销售权益比升至65%同比增长9cpt “强心30城”销售贡献占比91% “核心10城”占比66%同比提升2pct 在全国12个城市进入当地销售榜TOP5 其中深圳、西安、长沙、合肥、南通居TOP1 [1] - 强化投资管控以销定投、聚焦核心 1H24公司获取7宗地块 总建面80万方 总地价146亿元 权益地价100亿元 权益比0.68 在“核心10城”的投资金额占比为86% 坚持轻重并举 1H24获取代建项目26个 新增管理面积178万方 获取4个轻资产管理输出项目 新增管理面积16.3万方 [1] - “三道红线”始终居绿档 财务结构持续优化 1H24公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63 有息负债结构良好 银行融资占比64.6% 一年内到期有息负债占比16.7% 较2023年末下降3.34pct 期内平均融资成本3.25% 较2023年末降低22BP [1] 投资建议 - 考虑当前房地产市场承压 下调公司2024 - 26年归母净利润至63.4亿元、76.9亿元和92.5亿元（原为91.1亿元、118.1亿元和143.5亿元） 同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2% 公司股票现价对应PE估值为13.2/10.9/9.0倍 [2] 公司基本情况 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|183,003|175,008|188,915|202,219|214,521| |营业收入增长率|13.92%|-4.37%|7.95%|7.04%|6.08%| |归母净利润(百万元)|4,264|6,319|6,339|7,694|9,247| |归母净利润增长率|-58.89%|48.20%|0.30%|21.38%|20.19%| |摊薄每股收益(元)|0.551|0.697|0.700|0.849|1.021| |每股经营性现金流净额|2.87|3.47|2.06|1.53|2.86| |ROE(归属母公司)(摊薄)|4.19%|5.28%|5.13%|6.00%|6.92%| |P/E|22.92|13.66|13.19|10.87|9.04| |b/8|0.96|0.72|0.68|0.65|0.63| [5] 三张报表预测摘要 - 涵盖主营业务收入、成本、毛利、各项费用、利润等损益表项目 以及货币资金、应收款项、存货等资产负债表项目 还有净利润、少数股东损益等现金流量表项目的预测数据 并给出了各项目的增长率、利润率等比率分析 [6] 市场中相关报告评级比率分析 - 市场中相关报告投资建议为“买入”得1分 “增持”得2分 “中性”得3分 “减持”得4分 之后平均计算得出最终评分 作为市场平均投资建议的参考 最终评分与平均投资建议对照为1.00 =买入 1.01 - 2.0 =增持 2.01 - 3.0 =中性 3.01 - 4.0 =减持 [10]