报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年第二季度中国各地产细分市场表现不一，办公楼市场需求增长动力不足，租金下行；零售地产市场供应增加，空置率改善但租金仍处下行通道；住宅市场在政策带动下部分活跃但全面修复需时间；物流地产市场传统需求承压，跨境电商亮眼，租金有下行压力；各城市市场也因自身特点呈现不同态势，未来各市场发展受供应、需求、政策等多因素影响 [14][18][21][26] 根据相关目录分别进行总结 甲级办公楼市场 - 新租需求低位，市场活跃度靠企业搬迁带动，金融、科技互联网行业贡献主要大面积成交 [14] - 全国供应放量推升空置压力，租金震荡下行，市场竞争加剧 [14] - 2024年二季度净吸纳量49.7万平方米，1.5线及二线城市表现亮眼，一线城市净吸纳量23.6万平方米环比回落 [14] - 成交聚焦科技互联网、金融和专业服务行业，部分战略新兴经济聚集城市新产业链推动商业及产业地产需求增长 [14] - 一线城市新增面积环比降低46%，1.5线及二线城市新增供应体量翻倍且集中在新兴区域冲击存量市场 [14] - 全国主要城市租金延续下行趋势，业主以让步租金维持经营性收入，不同城市租金表现有差异 [15] 优质零售物业市场 - 新增供应二季度加快节奏但整体低于去年，改造类和非标商业是亮点 [18] - “以价换量”策略使平均空置率连续五季度回落，上半年全国优质零售物业租金略有波动仍处下行通道 [18][19] - 2024年上半年社会消费品零售总额突破23.6万亿同比增长3.7%，消费对GDP增长贡献率60.5%，需求复苏结构性“剪刀差”缩小 [18] - 消费者注重预算合理性和性价比，消费偏好代际更迭，体验型消费等成新增长点 [18] - 下半年21城预计新增逾700万平方米供应，一线城市和高端优质供应在1.5线及二线城市入市，市场承压 [19] 住宅市场 - “517楼市新政”出台后部分市场活跃度回升，但多数城市调整压力大，全面修复需时间 [21] - 二季度房企投资谨慎，全国住宅开发投资下行，1 - 6月房地产累计开发投资5.3万亿元同比下降10.1%，住宅投资4.0万亿元同比下降10.4% [21] - 上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米同比下降19.0%，住宅销售面积4.0亿平方米同比下降21.9%，20个主要城市新房成交情绪有修复 [21] - 二季度各线城市商品住宅价格仍下行但环比降幅总体收窄，6月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%降幅收窄0.2个百分点 [21] - 2024年下半年中央将加大调控力度，各地“稳市场”“去库存”政策将完善落实，市场下行态势有望趋缓筑底 [22] 物流地产市场 - 传统需求来源承压，跨境电商表现亮眼，2024年二季度净吸纳量122万平方米环比增长23%但同比下跌36%，上半年净吸纳量224万平方米较去年上半年增长7% [26] - 本季度新增供应持续走高，24个主要物流市场新增竣工入市项目面积369万平方米同比增长28%，部分城市空置率上升 [27] - 业主下调租金预期，多数城市平均租金环比负增长，华南五市因跨境电商需求租金保持平稳 [27] - 下半年跨境电商对优质仓储资源需求有望增长，华南城市租金表现预计优于其他区域 [27] 广深新兴商务区承接办公新需求 - 城市化进程中广深新兴商务区崛起，如广州国际金融城、琶洲片区和深圳前海三湾片区、宝中片区 [29] - 新兴商务区区位优势明显，成为新兴产业聚集地，2023年琶洲片区新一代信息技术营收655亿元同比增长26.1%，前海片区吸引超9000家科技企业和152个研发中心入驻 [30] - 科技互联网企业拓展新兴商务区办公楼市场，广州国际金融城和琶洲甲级办公楼约40%租赁面积由科技互联网行业贡献，深圳前海子市场科技互联网企业租赁面积占比约25% [31] - 2023年二季度至2024年一季度，广州国际金融城和琶洲分别贡献全市甲级办公楼净吸纳量的60%和25%，深圳前海片区甲级办公楼市场净吸纳量超25% [31] - 新兴生产性服务业发展和办公空间升级需求将引领广深甲级办公楼市场租赁需求复苏，新兴商务区受益 [31] “北京需求圈”持续扩张 - 北京需求圈发展分三个阶段，初步形成阶段部分京内企业迁至天津、廊坊；疫情期间收缩；防控政策优化后因降本增效加速扩张，2023年外溢需求达20万平方米以上 [36][37][38] - 北京物流市场需求稳健，企业降本需求使高性价比项目吸引更多需求，供应高峰影响定价和租赁策略，促进需求流动 [38] 车企零部件厂商或成产办需求新引擎 - 汽车零部件供应商与整车品牌“整零”关系重塑，从硬件供应转向硬软件结合的协同生产模式，如某头部科技公司提供智能化解决方案，某自动驾驶企业与整车品牌合作开发高级驾驶辅助系统 [42][43] - 上海吸引车企及产业链上下游企业，虹桥枢纽办公楼受新能源产业企业青睐，产业园区形成智能驾驶产业研发高地，“Tier 0.5”供应商对办公面积需求扩张且注重品牌展示 [44] 高端制造业：办公楼市场复苏的潜在驱动力 - 2023年杭州、成都和武汉等二线城市高端制造业租赁需求活跃，租赁成交占比提升，大面积租赁交易增加 [46] - 高端制造业租户产业链长、产品附加值高，对办公面积需求大，超过25%的租赁成交来自升级和搬迁需求 [46] - 未来高端制造业受益于政策和资金支持，拥有产业基础的二线城市办公楼租赁市场将受益于其发展，助力市场复苏 [46] 香港零售市场亟需突破 - 2023年零售销售额反弹至2018年水平的83.8%，餐厅收入回升到约2018年水平的92%，表现最佳的珠宝等类别销售额增长但未达2018年水平 [48] - 2024年零售市场复苏艰难，一季度零售销售额同比下降1.3%，餐厅收入同比仅增长2.3%，核心区域街道店铺租金增长放缓 [48] - 消费流失、游客量复苏缓慢、访客消费模式变化阻碍市场复苏，本地居民境外消费恢复，游客消费停滞且转向餐饮 [48] - 零售商需提高质量、增强创意和多样性，购物中心业主需提供独特体验以改变现状 [49] 各城市办公楼市场情况 北京 - 低租金对需求提振有限，企业到期不续租频发，空置压力加剧，部分业主加大续租优惠 [53] - 二季度无新增供应，全市甲级办公楼空置率升至12.1%，租金环比下滑3.3%，投资市场平静 [53] - 未来需求复苏或需更长时间，预计2024年甲级写字楼租金大幅下降11.3% [54] 上海 - 租金调整带动租赁活跃度，二季度四个项目竣工，总建筑面积261,050平方米，租金继续下行 [57] - 中央商务区和非中央商务区空置率均上升，分别达15.6%和30.1%，业主调整租赁策略提升出租率 [57] - 未来市场竞争持续，租金预计下行，升级需求将带动净吸纳量缓慢恢复 [58] 广州 - 企业业绩预期平淡，需求侧复苏慢，新经济企业聚集新兴办公楼市场，存量市场博弈加剧，租金下行 [63] - 二季度无新竣工项目，全市空置率约21.0%，租金环比下降2.1%，投资情绪未改善 [63] - 未来新兴子市场有望维持成交活跃度，预计新增100万平方米供应，市场震荡复苏局面或持续 [64] 深圳 - 成本导向型搬迁主导租赁需求，新近落成项目去化使全市空置率降至24.6%，供求匹配性待改善，租金下行 [68] - 二季度无新增甲级办公楼项目，投资市场谨慎，部分优质散售和产业园项目受自用买家关注 [68][69] - 未来12个月预计新增160万平方米供应，供需失衡和租户预算紧缩使租金面临下行压力 [70] 成都 - 价格策略催化存量迁移，扩张及迁移需求上涨，增量需求低位，空置率小幅下跌，总部楼宇交付影响存量市场 [72] - 二季度净吸纳量4.2万平方米，空置率降至29.6%，有效租金跌至80.1元/平方米/月 [72] - 下半年多个总部楼宇将交付，存量楼宇租户稳定性有挑战 [73] 天津 - 甲级市场承压，乙级市场筑底修复，新项目入市使全市空置率小幅提升，租金敏感度上升，租赁决策审慎 [78] - 二季度甲级办公楼净吸纳量1,350平方米，乙级办公楼净吸纳量7.4万平方米，全市优质办公楼存量达411.7万平方米 [78] - 未来四年新增83.6万平方米供应，部分开发商延迟入市为供需缓和带来窗口期 [79] 青岛 - 教育留学行业需求增长，金融行业收缩，上半年乙级市场新增约6万平方米供应，终端需求疲软，租金下降 [82] - 上半年整体净吸纳量约2,500平方米，甲级市场空置率降至34.9%，整体市场空置率升至32.8% [82] - 未来三年供应放量，空置压力上升，全市租金未来两年寻底 [83] 重庆 - 二季度甲级办公楼新增供应11.7万平方米，新增需求低位，净吸纳量为负，平均有效租金跌幅加快 [87] - 全市总存量增至391.1万平方米，空置率升至30.3%，科技互联网等行业新租占比前三 [87] - 2024年市场步入去化周期，空置面积去化压力大，业主降租情绪浓厚 [89] 沈阳 - 企业搬迁审慎，续租意愿增强，供应放缓，甲级办公楼空置率微降，市场预期走弱，租金下探 [95] - 本季度无新增供应，甲级办公楼空置率37.1%，全市整体租金降至56元/平方米/月 [95][96] - 下半年预计新增15万平方米供应，未来三年供应压力大，租金面临下行压力，政策有望提振市场活力 [97] 武汉 - 科技互联网、专业服务业驱动需求，二季度两个新项目投入使用，甲级办公楼空置率上行，租金降幅收窄 [98] - 全市优质办公楼市场新增供应14.3万平方米，甲级市场存量312.7万平方米，净吸纳量约2.9万平方米 [98] - 下半年预计新增25万平方米甲级办公楼供应，租金短期内下行但降幅放缓，成本导向型需求主导市场 [99] 西安 - 带看量递减，需求端疲软，供应端暂停，空置压力短期放缓，全市租金跌幅扩大 [105] - 二季度甲级办公楼净吸纳量3.6万平方米，空置率降至24.6%，平均新成交有效租金收至84.3元/平方米/月 [105] - 下半年预计新增34万平方米供应，新入局者加剧竞争，预计全年租金跌幅扩大至2.3% [106]