报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全球利率上升和办公回归缓慢给房地产带来挑战，但科技变革、人口结构变化和住房短缺等长期趋势表明房地产投资仍有机会，房地产是全球经济重要组成部分，能独立于GDP增长提供价值，为投资者对冲部分通胀，提供收入和潜在增值，分散投资组合风险 [3] - 尽管房地产行业近期面临估值下降和办公物业需求减少等挑战，但全球经济有望“软着陆”，支持多数房地产行业保持强劲的职业基本面，核心基金净资产值降至多年低点，2025年有实现两位数回报的潜力，当前市场状况为投资者提供了进入房地产市场的有吸引力机会 [15][16] 根据相关目录分别进行总结 房地产的演变和长期趋势 - 过去150年，工业化、电网引入、交通发展等推动了房地产演变，房地产能适应科技和人口等长期趋势带来的消费者行为变化，不同物业类型需求转变、机构房地产投资组合资产类型演变、建筑设计受科技影响而转变 [5] - 数字化是房地产使用方式的驱动力，电子商务改变零售行业，数据中心和物流设施需求增加，人工智能预计将发挥重要作用，为房地产资产类别带来新投资机会，高质量办公空间需求增加，老旧办公建筑可能需改造或转换用途 [8] - 科技对全球供应链产生重大压力，通过现代化、回流或友岸外包提高供应链效率，为仓库、最后一英里工业设施、冷藏设施和数据中心等物业带来投资机会 [9] - 人口结构变化推动房地产需求，老龄化给医疗保健系统带来压力，影响老年生活设施、医疗办公楼和生命科学领域；千禧一代因住房市场 affordability 挑战推动租赁需求；持续城市化使更多人在少数城市寻求住房，家庭构成变化推动新的宜居生活领域需求，欧洲移民带来住房需求 [13] 近期挫折 - 房地产行业近期面临估值下降和办公物业需求减少的挑战，估值下降主要归因于激进的货币紧缩和高利率，增加了借贷成本，抑制了交易成交量，有限的交易数据使确定准确的市场价值变得困难 [14] 为何考虑投资全球房地产 - 投资全球房地产有诸多潜在优势，包括分散投资组合、对冲通胀、提供稳定收入、有资本增值潜力、开放式基金提供流动性和灵活性、当前估值有吸引力等 [18][20][21] 结论 - 房地产行业近期回报波动，但基本面依然强劲，必需品零售有所复苏，高信念管理者偏好工业和多户住宅领域，行业受科技进步和人口结构变化影响，关注利基领域机会，历史数据显示房地产价值调整后有积极回报，投资者应考虑当前投资房地产 [22]