报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上海第五批次集中供地交易活动于9月14日结束，2幅地块成交金额达120亿元，土地总面积约5.01万平方米，为2024年出让面积最小的一批次 [2] - 从第五批次开始，上海商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，旨在营造公平活力市场环境，推动住宅建设高质量发展，促进房地产市场健康稳定 [4][26] - 两幅地块分别位于新静安和老静安，区位条件和地块特性差异大，灵石社区地块底价成交，曹家渡社区地块以31.2%溢价率成交 [2][27][29] 根据相关目录分别进行总结 土拍规则调整 - 上海从第五批次起对市场热度较高的商品住房用地出让施行“双高双竞”举措，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，采取梯度竞争，实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标 [4] - 第一轮竞高品质将绿色建筑等普适要求纳入出让合同，现场竞价达到中止价后转入第二轮竞高品质；第二轮竞高品质对公共设施等系列举措选择应用、顺次竞买，现场竞报值达上限且多人接受结果则继续第二轮现场竞价，最终价高者得 [5] - “双高双竞”政策可鼓励高质量建设、释放市场信号、应对市场冷热不均、提高拿地门槛与成本、促进市场均衡发展 [26] 地块分析 静安区灵石社区N070402单元094a - 14地块 - 容积率2.95，地块面积31602.73㎡，土地用途为普通商品房和办公楼，中小套型占比40%，成交总价636561万元，成交楼面价68280元/㎡ [27] - 地块位于大宁板块，周边交通、教育、医疗、商业配套齐全，但所在灵石社区土地稀缺，近两年无涉宅地块出让，周边新房少，且该地块非纯住宅项目，办公部分条件严苛，最终底价成交 [27][28] 静安区曹家渡社区C050301单元9A - 20地块 - 容积率2.68，地块面积18501.783㎡，土地用途为普通商品房，中小套型占比40%，成交总价565987万元，成交楼面价114145元/㎡，溢价率31.2% [29] - 地块位于曹家渡板块，周边配套完善成熟，但曹家渡板块住宅用地出让稀缺，地块形状不规整且被存量建筑包围，限制产品开发设计 [29][31]