报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年上海第一批次集中供地4幅涉宅用地全部溢价成交 平均溢价率34% 参拍企业多元化 外环外市场有所回暖 浦东新区和虹口区热点地块受关注 2025年第二批次集中供地预告显示嘉定新城将出让1幅涉宅用地 [1][4][6][15] 根据相关目录分别进行总结 交易结果 - 2025年2月20日上海第一批次集中供地结束 仅出让4幅涉宅用地 起始总价119.24亿元 出让面积9.59万平方米 最终总出让金达159.26亿元 所有地块均溢价成交 平均溢价率为34% [1] - 虹口区C080302单元hk329 - 11地块溢价率最高达38% 被金茂&庆隆联合体以896435万元斩获 [1] 地块成交结果 | 土地名称 | 土地用途 | 成交价（万元） | 溢价率 | 竞得人 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 奉贤新城10单元06 - 07地块 | 普通商品房、商业 | 105666 | 17% | 龙湖&建华 | | 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块 | 普通商品房 | 509013 | 33% | 华润&成秀 | | 虹口区C080302单元hk329 - 11地块 | 普通商品房 | 896435 | 38% | 金茂&庆隆 | | 松江区SJC10008单元05a - 24号地块 | 普通商品房 | 81521 | 14% | 国留8余排8星狮 | [3] 地块特点 - 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块和虹口区C080302单元hk329 - 11地块地理位置优越、配套完善、开发价值高 奉贤新城10单元06 - 07地块和松江区SJC10008单元05a - 24号地块具区域发展潜力 [4] - 奉贤新城10单元06 - 07地块兼具居住和商业功能 适合打造低密度、高品质住宅小区 松江区SJC10008单元05a - 24号地块容积率仅为1.2 建筑限高24米 周边配套待完善 但低容积率和大楼间距为开发高品质改善型住宅提供空间 [4] 交易特点 - 参拍企业多元化 外资房企重返上海市场 金茂与新加坡房企庆隆组成的联合体竞得虹口区C080302单元hk329 - 11地块 体现对中心城区稀缺资源的争夺和外资房企重新布局上海住宅市场的战略意图 [4][5] - 外环外市场有所回暖 打破多以底价成交现象 随着楼市政策放宽 外环外重点发展区域价值逐步回归 未来有望迎来新一轮发展机遇 [6] 热点地块介绍 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块 - 位于新杨思区域 距地铁6号线和13号线东明路站约1公里 交通便利 周边教育、商业、医疗配套完善 [7] - 出让面积27258.08平方米 规划建筑面积68145.2平方米 容积率2.5 建筑限高80米 起始价38.16亿元 中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的45% 需配建保障房建筑面积占总住宅建筑面积的5% 住宅装修标准不得低于3000元/平方米 [7] - 2024年11月27日同区域Z000602单元20B - 12地块被华润&中能建&越秀联合体以78.97亿元拿下 溢价率超40% 成交楼面价约7.44万元/平方米 此次该地块以509013万元总价被华润&越秀联合体以33%溢价率拿下 成交楼面价达7.5万元/平方米 [9] 虹口区C080302单元hk329 - 11地块 - 位于上海市内环核心区域 紧邻地铁10号线邮电新村站 地处瑞虹新城片区 配套成熟 教育资源涵盖全龄段 商业、医疗配套完善 [10][11] - 出让面积19318.86平方米 规划建筑面积76309.5平方米 容积率3.95 建筑限高100米 中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的40% 住宅装修标准不得低于4000元/平方米 无配建保障房要求 未来可建造高层住宅 [11] - 地块形状不规则 周边1公里范围内近两年出让地块少 土地资源稀缺 2024年虹口区北外滩社区C080202单元hk361 - 02地块成交楼面价8.4万元/平方米 紧邻瑞虹新城10期 [12] - 最终以896435万元总价被金茂&庆隆联合体以38%溢价率拿下 成交楼面价达11.7万元/平方米 [13][14] 2025年第二批次集中供地预告 - 1月23日上海土地交易市场官网发布公示 二批次仅出让1幅涉宅用地 位于嘉定新城 土地用途为普通商品房 出让面积3.8公顷 容积率2.2 出让方式为挂牌 [15] - 地块周边交通有沪宜公路等主要道路 距地铁约1.8公里 轨交出行便利性有限 教育配套成熟 周边2公里范围内有在售和已售完项目 起始楼面价2.45万元/㎡ 有一定溢价空间 [16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年上海第一批次集中供地4幅涉宅用地全部溢价成交 显示市场热度 参拍企业多元化 外环外市场有所回暖 部分地块因位置 配套等因素受关注 同时预告了第二批次集中供地信息 [2][3][7][9] 根据相关目录分别进行总结 交易结果 - 2025年2月20日上海第一批次集中供地结束 仅出让4幅涉宅用地 起始总价119.24亿元 出让面积9.59万平方米 最终总出让金达159.26亿元 所有地块均溢价成交 平均溢价率34% [2][3] - 虹口区C080302单元hk329 - 11地块溢价率最高达38% 被金茂&庆隆联合体以896435万元斩获 [3] 交易特点 - 参拍企业多元化 外资房企重返上海市场 金茂与新加坡房企庆隆组成的联合体竞得虹口区C080302单元hk329 - 11地块 体现对核心城区稀缺资源的争夺和外资房企战略意图 [7][8] - 外环外市场有所回暖 打破多以底价成交现象 随着楼市政策放宽 外环外重点发展区域价值逐步回归 未来有望迎来新一轮发展机遇 [9] 热点地块介绍 浦东新区Z000602单元20Ea - 01地块 - 位于新杨思区域 距地铁6号线和13号线东明路站约1公里 周边配套完善 教育 商业 医疗资源丰富 [10] - 出让面积27258.08平方米 规划建筑面积68145.2平方米 容积率2.5 建筑限高80米 起始价38.16亿元 有中小套型住宅 保障房配建及装修标准要求 [10] - 2024年同区域地块溢价率超40% 此次该地块以509013万元总价被华润&越秀联合体以33%溢价率拿下 成交楼面价7.5万元/平方米 [12] 虹口区C080302单元hk329 - 11地块 - 位于上海市内环核心区域 紧邻地铁10号线邮电新村站 地处瑞虹新城片区 配套成熟 教育 商业 医疗资源优质 [13][14] - 出让面积19318.86平方米 规划建筑面积76309.5平方米 容积率3.95 建筑限高100米 有中小套型住宅及装修标准要求 无配建保障房要求 可建高层住宅 [15] - 地块形状不规则 周边土地资源稀缺 最终以896435万元总价被金茂&庆隆联合体以38%溢价率拿下 成交楼面价11.7万元/平方米 [17][18] 2025年第二批次集中供地预告 - 1月23日上海土地交易市场官网公示 二批次仅出让1幅涉宅用地 位于嘉定新城 用途为普通商品房 出让面积3.8公顷 容积率2.2 出让方式为挂牌 [20] - 地块周边交通有主要道路 但轨交出行便利性有限 教育配套成熟 周边有在售和已售完项目 起始楼面价2.45万元/㎡ 有溢价空间 [20]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年上海办公租赁市场供过于求，空置率攀升租金下行，2025年将持续面临新增供应挑战，但有望在政策与市场作用下实现健康可持续发展缓解供需平衡问题 [15] 根据相关目录分别进行总结 各环线租金情况 - 本季度各环线租金普遍下跌，除中外环外其余环线环比跌幅收窄，内环内平均租金降至5.75元/㎡·日，内中环降至3.9元/㎡·日，中外环与外郊环分别为2.92元/㎡·日与2.37元/㎡·日 [2] - 中外环区域跌幅相对较大，因大体量项目多、品质与配套欠佳，交通配套不出色，项目竞争力低去化压力大 [4] 各区办公租金情况 - 多数区域办公租金跌幅显著收窄，中心区域的黄浦区、静安区环比跌幅控制在0.4个百分点以内 [5] - 外围区域办公项目租金报价相对稳定，如嘉定区、青浦区跌幅微小，青浦新城红隅迷你城项目租金报价灵活多样 [6] 各小市场租金情况 - 甲+级办公租金本季度环比下跌2.1个百分点，跌幅持续扩大，八佰伴区块跌幅接近4个百分点，世纪汇广场下调租金谈价空间超10%并给予4个月装免期优惠 [7][8] - 甲级办公租金整体跌幅1.1个百分点，办公集聚度偏低区域如大陆家嘴与虹口沿江区域跌幅超6个百分点，部分老旧甲级办公楼建筑设计与功能难契合市场需求 [9] - 乙+级办公租金整体下跌1.1个百分点，四川路武进路等区块环比跌幅超2.5个百分点，该档次办公楼配套欠缺，受核心区域优质项目和新兴区域低价项目冲击，年底租户流动性增强致租金下降加快 [10] - 乙级及以下办公租金平均环比下跌1.6个百分点，部分创新创业园区依托政策扶持出租率相对稳定，但多数该档次办公楼应对市场下行压力能力不足 [11] 办公租赁市场空置率情况 - 2024年第四季度上海全市聚集区平均空置率为23.5%，已连续七个月上升 [12] - 市场面临供需失衡挑战，新增供应增加而企业需求减少，部分开发商改造升级办公楼，城市规划建设完善新兴区域配套，但目前空置率仍承压 [13][14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年1月上海土地招拍挂市场整体低位开局，集中供地收官有地块溢价成交，常态化供地中经营性用地缺席、工业用地成交量和均价有变化 [2][5][7] 根据相关目录分别进行总结 整体概览 - 1月上海2024年第九批次集中供应的1幅居住用地成功出让，成交总价约20.52亿元 [2] - 常态化供地市场年初表现一般，成交总面积降至18.06万平方米，成交总价仅3.12亿元 [2][3] - 1月上海土地交易市场官网发布2025年第一、二批次商品住宅用地项目出让公告，分别拟出让4幅和1幅涉宅地块，将于2、3月份出让 [3] 集中供地 - 上海2024年最后一批次集中供地于2025年1月出让，仅松江区推出一幅宅地，保利发展以20.52亿元竞得，溢价率约28%，成交楼面价2.94万元/㎡ [5] - 地块位于松江区洞泾镇，周边交通便利，出让文件对中小套型占比和住宅套数无具体要求，装修标准2500元/㎡ [5] - 地块所在区域住宅供应稳定但需求一般，容积率低，未来或实施差异化产品策略参与市场竞争 [5] 常态化供地 - 1月常态化供地市场经营性用地零供应，工业用地新增供应8幅且均成交，土地面积约18.06万平方米，低于近一年月平均成交量，成交总价约3.12亿元 [7] - 1月科研设计用地成交2幅，整体成交单位地价下跌47%至4416元/平方米；其他工业用地成交6幅，成交单位地价为1198元/平方米 [7] - 受地块区位影响，该月工业用地平均成交单位地价下降至1730元/平方米 [8] - 松江区九亭镇工业区一科研设计用地被上海彼友芯里面人工智能科技有限公司竞得，拟建设人工智能产业基地项目 [9] - 该企业在松江设立研发总部将为松江区带来新经济增长点，促进产业集群形成和区域经济发展 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对2025年1月上海住宅买卖市场进行监测分析，指出新房供求环比季节性回落但成交同比小幅增长，外环内楼盘供应和高总价房源成交占比上升；二手住宅成交量跌价稳，市场情绪较高，成交结构延续上月且总体上移，市区房源和中环线内楼盘成交活跃 [3][5][7] 各部分总结 新房市场 - 1月全市12个新房开盘或加推，环比减少34个，临近春节开发商供应节奏放缓，成交环比回落但好于去年同期，新盘“量少质优”，2个楼盘触发积分制，半数楼盘认筹率破百，部分热门新盘开盘即售罄 [3] - 截止1月底，上海新房市场近一年供求比为1.02，新增存量面积约16.08万平方米，经调控和政策提振，供求比和新增存量面积降至一年半来最低水平 [4] - 1月市区楼盘供应占比超六成，90 - 120平方米、180平方米以上户型成交份额环比上涨4%，700万元以上物业交易占比达45%，1000万元以上物业交易份额升至28% [5] 二手住宅市场 - 1月成交量约1.6万套，环比下跌39%，成交均价40407元/平方米，环比结构性微涨1个百分点，受春节假期影响成交量下滑，但前三周市场热度不减，预计元宵节后逐步恢复 [7] - 需求以置换改善为主，500万元以上物业成交占比连续三个月上涨至21%，90平方米以上物业成交份额约37%，基本与上月一致 [9] - 全市各区成交套数跌幅18 - 47%，徐汇区表现好于全市，总体市区略好于外围区域，二手住宅成交量环比涨幅前十板块中8个位于中环以内，前五名中徐汇区占四席 [11][12] - 徐汇东安新村动迁征收释放二手房购买需求，枫林板块成交量逆势上涨37%，龙华板块环比上浮4%，徐家汇、田林板块配套成熟，成交表现抢眼 [13] - 近三个月二手住宅成交热门小区榜单含5个纯商品房、2个配套商品房、3个售后公房小区，中环内外比例6:4，分布于6个行政区，楼盘套均总价436万元/套，环比增幅42% [16] - 市区二手楼盘成交活跃，如金杨新村四街坊连续3个月进热门小区榜单且居前五，经改造后环境提升，兼具轨交、学区配套，适合有学区需求、以公共交通出行的家庭 [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年2月上海住宅市场价格下行但跌幅收窄，成交量受春节影响环比下降但同比上升，市场呈“量升价稳”趋势，各环线和板块房价表现有差异 [1][4][5] 根据相关目录分别进行总结 价格情况 - 2025年2月1日上海市住宅小区基价均值为52,798元/平方米，环比下跌0.27%，同比下跌11.02% [1] - 2025年2月1日各环线基价均值仍下降，但环比跌幅收窄居多，中外环区域跌幅收窄最大 [5] - 2025年2月1日各板块均价全线下跌且低于去年同期，整体跌幅收窄，外环外和部分中心城区板块跌幅居前 [6] - 环比变化上，跌幅收窄板块增加，跌幅在0~ -1%之间的板块占比超九成，无跌幅超 -2%的板块 [8] 成交情况 - 2025年1月上海二手房成交套数约18300套，推测存量住宅成交约1.6万套，受春节影响交易量环比降近4成，但同比高约9% [3][4] 市场趋势 - 上海二手住宅市场在政策支持下保持较高活跃度，呈现“量升价稳”趋势 [4] - 中外环区域前期下跌后性价比优势显现，房源去化快，新挂牌公寓房源增多且议价空间变小 [5] - 中心城区“老破小、老破大、老破高”存量占比较大的板块买方需求降低，房东想置换，议价空间大，去化慢且挂牌量增加 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月上海商办物业新增供应总面积大幅回落成交总面积小幅微涨，二手办公成交量有所回落但仍处历史高位，二手商业成交量大幅下跌且外围区域成交持续活跃 [2][3][12][17] 根据相关目录分别进行总结 商办物业新增供应与成交情况 - 1 月上海商办物业新增供应总面积约 14.96 万平方米环比下跌 35%，略低于近半年供应面积平均值 [2] - 商业物业有五个区域新增供应较上月减少两个，总供应面积 6.78 万平方米环比下降 18%，总供应套数 251 套环比上涨 90% [2] - 办公物业供应区域三个较上月减少一个，总供应面积 8.17 万平方米跌幅 45%，普陀区新增供应面积约 7 万平方米占 85% [2] - 1 月上海商办物业成交总面积 13.66 万平方米环比涨幅 4%，未受春节假期较大影响 [3] - 商业物业成交面积 7.04 万平方米环比下降 29%，成交套数 171 套环比下降 49% [3][4] - 办公物业成交面积 6.62 万平方米环比上涨 105%，成交套数 284 套环比上升 238% [5] - 1 月商办物业成交分布于 15 个行政区较上月增加一个，嘉定区与闵行区商业成交面积均超 2 万平方米，合计占全市商业成交总量 67% [6] - 闵行区与青浦区办公成交量连续两月超 2 万平方米，金山区成交面积超 1 万平方米，其余区域平均成交面积 0.25 万平方米 [7] 典型项目成交情况 - 海之洲位于青浦区徐泾板块，1 月成交 43 套办公房源，总成交面积约 19785 平方米，位列全市办公成交面积榜首 [9][10] - 安亭新镇雅苑位于嘉定区安亭汽车城板块，1 月成交 4 套商铺，成交面积达 22699 平方米，为当月商业物业市场成交面积最高项目 [11] 二手办公成交情况 - 1 月上海市二手办公成交量环比降幅 33%，下降至 5.1 万平方米，但仍处于历史高位水平，中心区域成交活跃度稍有降低，成交量占比约 58% [12] - 多数区域二手办公成交量小幅下跌，徐汇区环比上涨 39%成交面积 2263 平方米，青浦区环比上涨 129%成交面积 3133 平方米 [13] - 浦东新区 1 月二手办公成交面积 7339 平方米，环比下跌 59%，但仍稳居首位，太平人寿大厦一套整层房源成交面积 2209 平方米 [14] - 近三个月二手办公市场热门成交项目集中在中心城区，物业类型以标准办公为主，本统计周期仅玉城大厦新上榜，1 月成交两套房源总成交面积约 613 平方米 [15] 二手商业成交情况 - 1 月上海二手商业市场成交量下滑至 2.9 万平方米，环比下降 38%，成熟社区商业占主导地位 [17] - 1 月外围区域商业成交优于中心城区，青浦区成交量最大，成交面积 5619 平方米环比上涨 17%，青浦新城、华新镇等区域交易活跃 [18] - 大多数区域二手商业成交量下跌，普陀区成交面积环比上涨 426%为 1099 平方米，崇明区成交量上升为 1119 平方米，崇明西部成交一栋全幢商铺面积 558 平方米 [19] - 近三个月二手商铺市场成交热点集中在城市外围区域，占比接近 70%，社区配套商业成交活动持续活跃 [20] - 本次榜单有 2 个新增项目，东银公寓位于浦东新区洋泾板块，1 月成交 1 套整层商铺面积约 1046 平方米 [20][21]

行业或公司 * 互值 * 科创50 * 上证50 * A100 * XAR * 光伏行业 * 新能源行业 * 韧性城市 * 智慧城市 * 地下管廊建设 * 信息平台 * 银行板块 * 五大行（工、农、建、交） * FSD 核心观点和论据 * **市场表现**： 本周市场整体表现强势，主要指数全部上涨，市场情绪良好，个股上涨数量接近4000家[2]。 * **行业表现**： 互值涨幅达到2.3%以上，科创50、上证50、A100等指数涨幅相对较小，接近1.5%[2]。 * **科技股**： 科技股受到国际因素影响较大，但整体仍保持强势，AR算力需求旺盛，AI芯片产业链受益[4][5]。 * **政策预期**： 正方会议聚焦2025年经济政策，市场对政策预期良好[3]。 * **韧性城市建设**： 政策推动韧性城市建设，地方政府有望腾出更多空间发展韧性城市和智慧城市[6][7]。 * **大金融板块**： 大金融板块表现强势，券商板块受益于政策利好[9]。 * **光伏行业**： 光伏行业受国际因素影响，产品价格下跌，行业面临挑战[20][21]。 * **市场技术面**： 市场技术面保持强势，有望形成征线级别的上涨走势[31][32]。 其他重要内容 * **AI技术**： OpenAI可能发布SORU文生视频大模型，AI技术迭代升级，多模态数据处理能力提升[4][11]。 * **古字经济**： 古字经济与潮玩、二次元经济关联度较高，游戏行业受益于政策支持[13][15]。 * **保险资金**： 保险资金积极布局A股，特别是券商股[16]。 * **指数型机会**： 指数型机会对新手投资者友好，建议关注红利风格和高股息指数[25]。 * **市场结构**： 市场结构呈现三整上涨、下跌或盘整，投资者可根据市场结构寻找买点[33]。 * **背离分析**： 指标背离可能意味着背驰行情，可作为判断市场走势的重要方法[36][37]。 * **新型城市基础设施建设**： 政策推动新型城市基础设施建设，涉及智慧城市、地下管廊建设等领域[41][42]。 * **全球系统重要性银行名单**： 五大行进入全球系统重要性银行名单，显示国内银行实力[44]。

报告行业投资评级 - 无相关内容 报告的核心观点 - 上海土地招拍挂市场在2024年10月表现活跃，集中供地和常态化供地市场均呈现量价齐升的趋势 [1][3][4][5][8][9][10] 整体概览 - 10月，上海2024年第六批次集中供应的9幅涉宅地块成功出让，成交总价达148亿元，创今年单月新高 [1] - 截至10月底，上海土地招拍挂市场年内累计成交总价约1063亿元 [4] - 10月发布了第七批次商品住宅用地项目出让公告，计划于10月27日出让，起始总价超过256亿元 [4] 集中供地 - 第六批次成交总价超过148亿元，平均溢价率仅为0.49% [5] - 第六批次集中供地实施组合出让，杨浦区、宝山区、闵行区的9幅地块进行组合后，合并成4幅大地块进行出让，土地总面积达到19.68万平方米，成交总价合计达148亿元 [5][6] - 在本次交易活动中，杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块由中海地产竞得，成交总价为32.13亿元，溢价率为2.32%，成交楼面价69158元/㎡ [6] 常态化供地 - 10月，常态化供地市场共计成交5幅商办用地，其中2幅于9月末供应，成交地块中，2幅为纯办公用地，2幅为其他商服用地，1幅为商业用地 [9] - 工业用地新增供应增至10幅，均于当月成交，土地面积约17.11万平方米，10月，上述两类地块合计成交15幅，成交总价约44亿元 [10] - 常态化供地市场整体表现为量价齐升，成交总面积接近21万平方米，成交总价升至44亿元 [3][10] 个案分析 - 经营性用地——浦东新区梅园社区C000101单元2E8-17地块，位于浦东新区陆家嘴滨江板块，由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司竞得，成交土地面积约0.96万平方米，成交总价高达344053万元，刷新今年上海商办用地成交总价最高纪录 [14][15][16] - 产业用地——徐汇区康健街道N06-36地块，位于徐汇区南站板块，规划用途为科研设计用地，准入产业类型为智能网联汽车，最终由上海吉利翟然汽车设计有限公司竞得，成交土地面积约0.86万平方米，成交总价为44946万元 [18][19][20]

行业投资评级 - 无明确投资评级 [2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18] 报告的核心观点 - 2024年11月上海市住宅价格继续下行，基价均值为53,560元/平方米，环比下跌1.38%，同比下跌14.49% [1] - 10月份上海二手房成交套数约为24400套，存量住宅成交套数约为2.2万套，环比上升约50% [6] - 楼市新政"组合拳"推出后，市场活跃度增加，带看量和询价量提升，成交周期缩短 [8] - 各环线基价均值仍为下降趋势，郊环外环比跌幅扩大最多 [9] - 各板块均价继续下跌，远郊区域和中低端品质小区占比较高的板块跌幅居前列 [10][11] - 环比变化幅度来看，整体下降幅度较前期仍有扩大，跌幅在-1%~-2%之间的板块数量占比增加 [15] 根据相关目录分别进行总结 01 上海市住宅价格 - 2024年11月1日上海市住宅小区基价均值为53,560元/平方米，环比下跌1.38%，同比下跌14.49% [1] - 2024年11月1日，上海市存量住宅均价继续下行 [3] - 2024年11月1日，各环线基价均值仍为下降趋势，环比跌幅扩大的居多 [9] 02 上海二手房成交监测 - 10月份上海二手房成交套数约为24400套，存量住宅成交套数约为2.2万套，环比上升约50% [6] - 楼市新政"组合拳"推出后，市场活跃度增加，带看量和询价量提升，成交周期缩短 [8] 03 各板块均价 - 2024年11月1日，各板块均价继续下跌，均低于去年同期水平 [10] - 远郊区域和中低端品质小区占比较高的板块跌幅居前列 [11] 04 环比变化幅度 - 从环比变化幅度来看，整体下降幅度较前期仍有扩大，跌幅在-1%~-2%之间的板块数量占比增加 [15] 05 其他 - 无相关内容 [18]