行业或公司 * 互值 * 科创50 * 上证50 * A100 * XAR * 光伏行业 * 新能源行业 * 韧性城市 * 智慧城市 * 地下管廊建设 * 信息平台 * 银行板块 * 五大行（工、农、建、交） * FSD 核心观点和论据 * **市场表现**： 本周市场整体表现强势，主要指数全部上涨，市场情绪良好，个股上涨数量接近4000家[2]。 * **行业表现**： 互值涨幅达到2.3%以上，科创50、上证50、A100等指数涨幅相对较小，接近1.5%[2]。 * **科技股**： 科技股受到国际因素影响较大，但整体仍保持强势，AR算力需求旺盛，AI芯片产业链受益[4][5]。 * **政策预期**： 正方会议聚焦2025年经济政策，市场对政策预期良好[3]。 * **韧性城市建设**： 政策推动韧性城市建设，地方政府有望腾出更多空间发展韧性城市和智慧城市[6][7]。 * **大金融板块**： 大金融板块表现强势，券商板块受益于政策利好[9]。 * **光伏行业**： 光伏行业受国际因素影响，产品价格下跌，行业面临挑战[20][21]。 * **市场技术面**： 市场技术面保持强势，有望形成征线级别的上涨走势[31][32]。 其他重要内容 * **AI技术**： OpenAI可能发布SORU文生视频大模型，AI技术迭代升级，多模态数据处理能力提升[4][11]。 * **古字经济**： 古字经济与潮玩、二次元经济关联度较高，游戏行业受益于政策支持[13][15]。 * **保险资金**： 保险资金积极布局A股，特别是券商股[16]。 * **指数型机会**： 指数型机会对新手投资者友好，建议关注红利风格和高股息指数[25]。 * **市场结构**： 市场结构呈现三整上涨、下跌或盘整，投资者可根据市场结构寻找买点[33]。 * **背离分析**： 指标背离可能意味着背驰行情，可作为判断市场走势的重要方法[36][37]。 * **新型城市基础设施建设**： 政策推动新型城市基础设施建设，涉及智慧城市、地下管廊建设等领域[41][42]。 * **全球系统重要性银行名单**： 五大行进入全球系统重要性银行名单，显示国内银行实力[44]。

报告行业投资评级 - 无相关内容 报告的核心观点 - 上海土地招拍挂市场在2024年10月表现活跃，集中供地和常态化供地市场均呈现量价齐升的趋势 [1][3][4][5][8][9][10] 整体概览 - 10月，上海2024年第六批次集中供应的9幅涉宅地块成功出让，成交总价达148亿元，创今年单月新高 [1] - 截至10月底，上海土地招拍挂市场年内累计成交总价约1063亿元 [4] - 10月发布了第七批次商品住宅用地项目出让公告，计划于10月27日出让，起始总价超过256亿元 [4] 集中供地 - 第六批次成交总价超过148亿元，平均溢价率仅为0.49% [5] - 第六批次集中供地实施组合出让，杨浦区、宝山区、闵行区的9幅地块进行组合后，合并成4幅大地块进行出让，土地总面积达到19.68万平方米，成交总价合计达148亿元 [5][6] - 在本次交易活动中，杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块由中海地产竞得，成交总价为32.13亿元，溢价率为2.32%，成交楼面价69158元/㎡ [6] 常态化供地 - 10月，常态化供地市场共计成交5幅商办用地，其中2幅于9月末供应，成交地块中，2幅为纯办公用地，2幅为其他商服用地，1幅为商业用地 [9] - 工业用地新增供应增至10幅，均于当月成交，土地面积约17.11万平方米，10月，上述两类地块合计成交15幅，成交总价约44亿元 [10] - 常态化供地市场整体表现为量价齐升，成交总面积接近21万平方米，成交总价升至44亿元 [3][10] 个案分析 - 经营性用地——浦东新区梅园社区C000101单元2E8-17地块，位于浦东新区陆家嘴滨江板块，由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司竞得，成交土地面积约0.96万平方米，成交总价高达344053万元，刷新今年上海商办用地成交总价最高纪录 [14][15][16] - 产业用地——徐汇区康健街道N06-36地块，位于徐汇区南站板块，规划用途为科研设计用地，准入产业类型为智能网联汽车，最终由上海吉利翟然汽车设计有限公司竞得，成交土地面积约0.86万平方米，成交总价为44946万元 [18][19][20]

行业投资评级 - 无明确投资评级 [2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18] 报告的核心观点 - 2024年11月上海市住宅价格继续下行，基价均值为53,560元/平方米，环比下跌1.38%，同比下跌14.49% [1] - 10月份上海二手房成交套数约为24400套，存量住宅成交套数约为2.2万套，环比上升约50% [6] - 楼市新政"组合拳"推出后，市场活跃度增加，带看量和询价量提升，成交周期缩短 [8] - 各环线基价均值仍为下降趋势，郊环外环比跌幅扩大最多 [9] - 各板块均价继续下跌，远郊区域和中低端品质小区占比较高的板块跌幅居前列 [10][11] - 环比变化幅度来看，整体下降幅度较前期仍有扩大，跌幅在-1%~-2%之间的板块数量占比增加 [15] 根据相关目录分别进行总结 01 上海市住宅价格 - 2024年11月1日上海市住宅小区基价均值为53,560元/平方米，环比下跌1.38%，同比下跌14.49% [1] - 2024年11月1日，上海市存量住宅均价继续下行 [3] - 2024年11月1日，各环线基价均值仍为下降趋势，环比跌幅扩大的居多 [9] 02 上海二手房成交监测 - 10月份上海二手房成交套数约为24400套，存量住宅成交套数约为2.2万套，环比上升约50% [6] - 楼市新政"组合拳"推出后，市场活跃度增加，带看量和询价量提升，成交周期缩短 [8] 03 各板块均价 - 2024年11月1日，各板块均价继续下跌，均低于去年同期水平 [10] - 远郊区域和中低端品质小区占比较高的板块跌幅居前列 [11] 04 环比变化幅度 - 从环比变化幅度来看，整体下降幅度较前期仍有扩大，跌幅在-1%~-2%之间的板块数量占比增加 [15] 05 其他 - 无相关内容 [18]

报告行业投资评级 本次研报未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 1) 本次上海第六批次集中供地交易活动中,总出让金额达148.44亿元,其中宝山区和闵行区的地块以底价成交,平均溢价率仅为0.49%。[1] 2) 杨浦区的两个地块由中海地产竞得,成交总价为32.13亿元,溢价率为2.32%,成交楼面价69158元/㎡。这是本次交易中唯一一组溢价成交的地块。[3] 3) 该地块位置优越,距离轨道交通12号线隆昌路站直线距离不足0.5公里,周边配套设施完善,包括商业、医疗、教育等。[4] 4) 根据相关政策,凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例,配建保障房及相应产权车位。[7] 地块分析 1) 杨浦区N090602单元K2-04 (134街坊)和G2-5 (137街坊)地块: - 总面积1.86万㎡,规划用途为纯住宅用地 - 由中海地产竞得,成交总价32.13亿元,溢价率2.32%,成交楼面价69158元/㎡[3] - 地块位置优越,距离轨道交通12号线隆昌路站直线距离不足0.5公里,周边配套设施完善[4] - 2024年,该地块1.5公里范围内成功出让2幅住宅地块,成交价格较高,显示当地新建商品房市场需求较为稳定[6] 2) 宝山区W12-1301单元32-04地块和11-01地块: - 总成交价46.12亿元,以底价成交[2] 3) 闵行区MHPO-1316单元01-03、01-02、03-02地块,以及MHP0-1404单元39-02、40-02地块: - 总成交价70.20亿元,均以底价成交[2] 政策解读 1) 根据《关于本市保障房配建的实施意见》,凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例,配建保障房及相应产权车位。[7] 2) 配建的保障房应与商品住房建设项目一并规划设计,并共享商品住房建设项目的公共配套设施、公共停车位和公共通道。[7] 3) 对未完成上年度保障房配建计划的区,市房屋管理部门应告知市规划资源部门暂缓办理其当年度建设用地使用权出让手续。[7] 4) 凡不配建或者少配建保障房的商品住房建设项目,市、区规划资源部门不予办理建设用地使用权出让手续。[7]

报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 1) 在当前宏观经济复苏乏力且充满不确定性的背景下,上海办公租赁市场显现出需求疲软、市场活跃度不足的特征[1] 2) 2024年第三季度,上海办公租金持续承压,平均租金较上个季度下降1.2%,约4.3元/㎡·日[1] 3) 各环线办公租金普遍下跌,内环内区域跌幅最大,下跌1.6个百分点至5.8元/㎡·日[2][3] 4) 多数区域办公租金下跌幅度增加,中心区域如黄浦区、徐汇区跌幅较上季度扩大1.6个百分点以上[4][5][6] 5) 外围区域如松江区、奉贤区办公租金跌势趋缓,租金价格进入暂时稳定阶段[7] 6) 中高端及以上市场办公租金跌幅显著,甲+级下跌1.7个百分点,甲级下跌1.5个百分点[8] 7) 乙+级和乙级及以下办公租金分别下跌1.6个百分点和1个百分点[9] 8) 上海全市聚集区平均空置率为23.1%,连续六个月上升,市场需求乏力[10][11] 根据相关目录分别进行总结 全市办公租金季度走势 1) 各环线办公租金普遍下跌,内环内区域跌幅最大[2][3] 2) 多数区域办公租金下跌幅度增加,中心区域跌幅较上季度扩大[4][5][6] 3) 外围区域如松江区、奉贤区办公租金跌势趋缓[7] 不同档次办公季度租金变化 1) 中高端及以上市场办公租金跌幅显著,甲+级下跌1.7个百分点,甲级下跌1.5个百分点[8] 2) 乙+级和乙级及以下办公租金分别下跌1.6个百分点和1个百分点[9] 办公租赁市场需求乏力,空置率持续攀升 1) 上海全市聚集区平均空置率为23.1%,连续六个月上升,市场需求疲软[10][11] 2) 新项目供应增加,但区域分布不均,外环以外区域供应充裕但去化挑战大[10][11]

行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 1) 上海商办物业新增供应总面积有所回落,环比下降42%,约15.46万平方米,仍处于近半年供应量较高水平[2] 2) 9月,上海商办物业成交总面积小幅下降,环比微跌7%,为15.4万平方米,高于近半年成交面积平均值[4][6] 3) 二手办公整体成交量持续下跌,中心区域跌幅较大,外围多数区域表现较为平稳[9][10] 4) 二手商业成交量显著下降,外围区域成交占比超七成,中心区域普遍微跌[12][13] 行业概况 1) 9月,全市商办物业供应主要分布在七个行政区,商业物业新增区域主要集中在闵行区、浦东新区、宝山区、松江区与嘉定区,办公物业新增供应区域主要集中在浦东新区、黄浦区、徐汇区与宝山区[3] 2) 9月,商办物业成交主要分布于全市13个行政区,比上月增加两个,商业物业方面表现良好的区域有嘉定区、宝山区、青浦区与浦东新区,办公物业方面表现较好的区域有徐汇区、普陀区与闵行区[4][5] 3) 二手办公市场热门成交项目依然集中在中心城区,物业类型以标准办公为主,绿源天地广场本次排名提升9位[11] 4) 二手商铺市场成交热门项目仍旧主要分布在外围区域,占比达到80%,除居住区商铺市场交易活跃外,郊区大型贸易中心成交占比持续上升[13][14]

新建商品住宅 - 9月开发商推盘热情提升29个项目入市较上月增加9个外环线内外项目比例约为4:6但成交表现冷热不均热门楼盘开盘即售罄其余楼盘销售情况一般近一年供求比为1.30新增存量面积约为201万平方米库存处于高位9.29楼市新政或能带动外环以外库存积压新房项目销量提升[2] - 受供应影响90 - 120平方米物业成交份额下降8%不足五成总价段方面500万元以下楼盘成交占比提升5%成交份额回到四成左右水平成交结构总体下移[3] 二手住宅 - 9月上海二手住宅成交量约为1.3万套环比下降19%成交均价37953元/平方米环比微跌1%实际交易量或在1.4万套左右即便计入可能撤单数据仍未达1.5万套及格线但新政刺激下中介带看量显著提升短期内成交回暖可期待[5] - 总价段方面500万以下物业成交份额整体略有增加面积段方面90平方米以下户型成交占比突破三分之二环比增幅为2个百分点刚需客群回流低总价房源成为市场交易主体成交结构有所下移[6] - 与8月相比9月全市各区成交量均出现不同程度下跌静安、松江、长宁等8个区域环比跌幅相对较小低于全市平均值部分配套完善的住宅板块成交量逆势上扬[8][9] - 近三个月二手住宅成交热门小区榜单中楼盘类型多样分布于5个行政区域套均总价约为236万元浦东新区有3个小区进入榜单前十其中巨西小区/巨西新村新上榜该小区各类生活配套设施齐全[12][13]

报告行业投资评级 本报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 1) 2024年9月上海土地招拍挂市场整体概览: - 集中供地成交总金额持续突破百亿元,常态化供地市场遇冷触底 [1] - 第五批次两幅涉宅地块成交总价达120亿元,静安曹家渡地块溢价率超过30% [4][5] - 常态化供地市场大幅回落,当月总成交面积仅5.4万平方米,为近一年最低水平 [1] 2) 常态化供地市场表现: - 两类地块成交面积出现不同程度减少,但成交总价升至近一年高位 [6][7] - 经营性用地成交单位地价升至历史第二高位,仅次于2021年5月 [8] - 工业用地平均成交单位地价回落至2000元/平方米以下 [8] 3) 个案分析: - 经营性用地-长宁区华阳路街道12街坊41丘020-09地块,成交总价261552万元 [9][10] - 产业用地-浦东新区康桥工业区东区H05C-01地块,采用"交地即交证"创新服务模式 [11]

报告行业投资评级 - 报告未给出行业投资评级 [1-10] 报告的核心观点 - 2024年10月1日,上海市住宅小区基价均值为54,308元/平方米,环比下跌1.2%,同比下跌13.8% [1] - 9月份上海二手房成交套数约为15800套,存量住宅成交套数或不足1.4万套,较上月成交继续缩量,环比下降超10% [2] - 经过"527"新政后的几个月放量,进入8月底,刚需和刚改需求有所减少,导致市场流通性变差,成交周期、议价空间均出现只增不减的情况 [4] - 9月29日,上海市住建委等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》,预计将对提升市场信心、促进住房交易市场的活跃度产生积极影响 [4] - 2024年10月1日,各环线基价均值仍为下降趋势,环比跌幅多数呈现扩大趋势,外郊环环比跌幅扩大最多 [5] - 动迁小区占比较高的板块跌幅居前,这些板块的中低端房源存量较高,挂牌价格持续下降,进而拉低了板块均价 [6][7] 分板块总结 外郊环 - 动迁小区占比高,存量较大且小区品质一般,需求在今年也一直减弱,小区房价持续下行,并于近期出现较为明显的下降态势 [5] 其他板块 - 跌幅在0~-1%之间的板块占比较前期下降10个百分点,回落至四成 [8] - 跌幅在-1%~-2%之间的板块占比较前期增加11个百分点,已超五成 [8] - 跌幅超过-2%的板块占比增加0.5个百分点,不足一成 [8]

报告行业投资评级 无相关内容。 报告的核心观点 新房市场 1) 9月,上海新房市场供应大增,但成交表现"冷热不均"[3] 2) 新房市场供求比为1.30,新增存量面积约201万平方米,库存仍处于高位[3] 3) "9.29楼市新政"对限购、信贷等政策作出进一步优化调整,购房门槛降低,或能带动一波销量提升[3] 二手房市场 1) 9月,上海二手住宅成交量约1.3万套,环比下降19%,成交均价37953元/平方米,环比微跌1%[8] 2) 新政发布后,部分原本已签约未过户的二手房撤销网签合同,待新政实施后重新办理,导致9月成交数据存在一定失真,实际交易量或在1.4万套左右[8] 3) 在楼市重磅新政刺激下,中介带看量已有显著提升,短期内二手市场成交回暖可以期待[8] 成交结构 1) 新房成交结构总体下移,90-120平方米物业成交份额下降8%,不足五成;500万元以下楼盘成交占比提升5%,回到四成左右[4][5] 2) 二手房成交结构有所下移,500万以下物业成交份额略有增加,90平方米以下户型成交占比突破三分之二[9][10] 热点区域 1) 静安、松江、长宁等8个区域二手房成交环比跌幅相对较小,低于全市平均值[11] 2) 青浦新城、松江中部等配套完善的住宅板块成交量逆势上扬[12][13][14] 3) 浦东新区有3个小区进入二手房成交热门小区前十,如巨西小区/巨西新村[15][16]