报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上海第五批次集中供地交易活动于9月14日结束，本批次2幅地块成交总价达120亿元，上海商品住房用地出让施行“双高双竞”举措，旨在营造公平活力市场环境，推动住宅高质量发展，促进房地产市场健康稳定 [1][3][25] 根据相关目录分别进行总结 土拍规则调整 - 从第五批次开始，上海商品住房用地出让对热度高的地块施行“双高双竞”举措，实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标 [3] - “双高双竞”包括竞高品质和现场竞价，分两轮进行，每轮有不同品质指标要求，如曹家渡社区地块第一轮中止价为起始价溢价约40%，灵石社区地块为起始价溢价约30% [4] - 土地交易引入“双高双竞”模式，可鼓励高质量建设、释放市场信号、应对市场冷热不均、提高拿地门槛与成本、促进市场均衡发展 [25] 地块分析 - 静安区灵石社区N070402单元094a - 14地块：容积率2.95，面积31602.73㎡，用途为普通商品房和办公楼，中小套型40%，成交总价636561万元，楼面价68280元/㎡，周边配套齐全，但办公部分要求严苛，最终底价成交 [26] - 静安区曹家渡社区C050301单元9A - 20地块：容积率2.68，面积18501.783㎡，用途为普通商品房，中小套型40%，成交总价565987万元，楼面价114145元/㎡，周边配套完善成熟，以31.2%溢价率成交刷新今年新高，但地块形状不规整限制开发设计 [28][30]